Efter midsommar anpassar vi på Privatmäklaren våra öppettider till sommartid. Under hela sommaren kommer växeln att vara öppen måndag till torsdag mellan 10.00 och 12.00.

Undrar du om sommaren är en bra tid för att sälja din bostad? Svaret är ja, det går utmärkt att sälja även under sommarmånaderna, även om det finns några specifika saker att tänka på. För mer information och tips om att sälja din bostad under sommaren, läs vidare här.

Ha en solig och härlig sommar önskar vi på Privatmäklaren!

Försäljningsstatistiken för bostäder svår att tyda

Det finns undersökningar som visat att det är fler objekt som säljs under årets snittpriser i juni och juli än under resten av året.  Och tvärtom att det i augusti och januari är en högre andel av försäljningar där slutpriset hamnat över årssnittet.

Som vanligt när det gäller statistik så behöver man titta om det finns andra faktorer som påverkar statistiken för försäljningspriser under sommarmånaderna.

Faktorer som påverkar statistiken negativt

• Högre andel ”surdegar” som säljs. Dvs objekt som legat ute säljs när utbudet minskar och spekulanter har tid att åka och titta på objekt längre bort. Oftast blir det inga budgivningar och slutpriserna på ”surdegarna” ligger oftast lägre än snittet.
• Andelelen Stockholmsobjekt sjunker. Stockholmare verkar mindre benägna att sälja under sommaren än övriga befolkningen. Och eftersom priserna på bostäder i Stockholm är väldigt höga så påverkar även detta snittpriserna negativt under sommaren.

Sammantaget skall man alltså vara försiktig med att dra några slutsatser utifrån statistiken om man inte gräver djupare än vad t.ex. tidningarna normalt gör.

Vad talar för att sälja på sommaren

• Det finns betydligt färre konkurrerande objekt. Som alla vet så spelar tillgång och efterfrågan stor roll för priset.
• Vanligt med spekulanter som av olika anledningar ”Måste ha tag på en bostad nu direkt”. Dvs bra förhandlingsposition för dig som säljare.
• Spekulanter är mer positiva och glada under sommaren och tar kanske mer offensiva beslut.
• Spekulanter har mer tid att i lugn och ro titta på objekt de är intresserade av
• Säljer du en villa eller ett fritidshus så visar sig bostaden ofta från sin bästa sida i sol och grönska.
• Säljer du en mindre lägenhet i en studentstad kan det vara klockrent att sälja under sommaren när antagningsbesked inför höstterminen kommer.

Vad talar emot att sälja på sommaren?

• Det är generellt färre besökare på visningarna och därmed färre deltagare i budgivningarna. Många potentiella spekulanter har helt enkel annat för sig. De prioriterar stranden och hängmattan före visningar.

Skall man resonera olika om det är en villa, ett fritidshus eller en lägenhet man skall sälja?

Det är svårt att generalisera och som vi varit inne på tidigare i artikeln kan typen av objekt vara en faktor att ta hänsyn till. Men även specifika egenskaper hos det enskilda objektet kan vara mer eller mindre lämpliga för en försäljning under sommaren.

Sälja villa på sommaren

Villor visar sig ofta från sin bästa sida under sommaren. Trädgården grönskar och det är lättare att skapa en tilltalande inramning av sitt hus. Spekulanter som bor i lägenhet längtar ut och vill ha egen gräsmatta, hammock och grill. Man ser framför sig hur man kan leka i trädgården med barnen och njuta av ett glas vin på verandan. Detta känslomässiga läge kombinerat med ett lågt utbud kan göra att din villa säljs till rekordpris under sommaren.

Sälja lägenhet på sommaren

Volymen av bostadsrätter till salu sjunker dramatiskt under juni och juli. Konkurrensen blir därmed avsevärt lägre för de objekt som trots allt läggs ut. Även lägenhetsförsäljningar kan vara lyckosamma under sommaren, men räkna med färre besökare på visningarna jämfört med vår eller tidig höst. Det är därför extra viktigt att ha klart för sig vilket pris man skulle känna sig nöjd med. Det slutar inte sällan med en förhandling mellan säljaren och en ensam, men väldigt intresserad spekulant.

Sälja fritidshus på sommaren

För vissa fritidshus är sommaren en helt perfekt tid att sälja. Om du t.ex säljer en stuga eller ett torp på Öland eller någon annan typisk sommardestination så är en försäljning under sommaren många gånger optimal. Spekulanter kan komma och se huset under sommaren när det är i sitt esse.  

Handlar det istället om en fjällstuga behöver det inte vara fel att testa sälja under sommaren heller (fjällen minus mygg under sommaren är fantastiskt). Men säljer du din fjällstuga som främst används under vintern så se till att ha bra bildmaterial även från vintern så att spekulanter kan tänka sig in i hur stugan ter sig under högsäsongen.

Sammanfattningsvis – sommaren kan vara ett guldläge att sälja bostad

Oavsett vilken typ av bostad du skall sälja så kan sommaren vara en bra tid. Men man skall samtidigt vara försiktig med att hamna i situation när man är ”tvungen att sälja”. Omsättningen av bostäder är lägre och därför kan resultaten vara betydligt spretigare än under perioder med högre omsättning. Rena rekordförsäljningar kan blandas med absoluta bottennapp.

Två strategier som kan vara lämpliga är

1. Gå ut med skarp försäljning och visningar i juni eller juli och utnyttja att konkurrensen är låg. Går det inte vägen, dvs att du inte får ett toppbud du vill sälja för så pausar du annonsen tills nästa period med högre omsättning. Normalt andra halvan av augusti. Privatmäklarens digitala mäklartjänst fungerar perfekt om du kan tänka dig att visa bostaden själv.
   
2. Lägg ut ditt objekt som ”kommande” låt de verkligt heta spekulanterna höra av sig och var beredd att förhandla om pris. Hittar du din drömköpare är allt frid och fröjd och du har en toppförsäljning. Annars lägger du bara ut annonsen som skarpt till salu när högsäsongen med större omsättning närmar sig.

Här kan du läsa ett mer generellt resonemang om vilken tid på året det är bäst att sälja bostad

Lycka till med din sommarförsäljning!

Kommer efterfrågan att öka?

Bostadsajten Booli rapporterar att flera tecken tyder på att marknaden är på väg att börja röra på sig, och att detta redan syns i statistiken. Den 26 november 2024 publicerade de följande i sitt nyhetsbrev:

”Lägre bolåneräntor och stigande köpkraft kommer troligen att ha större betydelse för efterfrågan på bostäder än för bostadspriserna. Antalet bostadsförsäljningar steg relativt mycket redan under 2024 men väntas fortsätta att stiga framöver.”

Booli förutspår en ökning av antalet försäljningar med 4–5 %. Även om det är oklart exakt hur denna siffra har beräknats, kan det mycket väl visa sig vara en rimlig prognos. Framtiden är förstås svår att förutspå, men en sak är säker: om människor som vill eller behöver flytta inte har gjort det än, kommer de sannolikt att göra det när tillfälle ges och marknaden känns tryggare. Frågan blir då om bostadsköpare, särskilt överskottsköpare, kommer att slå till.

Två faktorer avgör: att kunna och att vilja

För att bostadsmarknaden ska vakna till liv krävs två saker: att man kan och att man vill. Den avgörande faktorn för det senare är psykologin – när folk inte längre tror att det är en fördel att vänta, kan de lika gärna köpa nu.

Det första, att kunna, handlar om bankernas villighet att bevilja lån. Kommer de att justera sina kalkyler och godkänna fler lånelöften – och i vissa fall även större belopp – om amorteringskravet tas bort? Här spelar den så kallade kvar-att-leva-på-kalkylen en stor roll. Om den justeras kan det bli lättare för fler att låna.

Samtidigt vill bankerna minimera sina risker. Det återstår att se om de är villiga att låna ut mer. En trolig utveckling är att de gör det, eftersom deras intäkter ökar ju mer de lånar ut, medan riskerna i förhållande till uppsidan är relativt små. Om en bank börjar bevilja större lån kan de andra följa efter – vilket kan driva priserna uppåt igen.

Hur påverkar efterfrågan priserna?

Det finns dock en gräns för hur mycket priserna kan stiga. I högkostnadsområden styrs prisutvecklingen främst av spekulanternas lånelöften, medan priserna i billigare områden påverkas mer av den allmänna marknadskänslan. Den känslan formas ofta av mediarapporteringen från de dyrare områdena.

Om efterfrågan inte är tillräcklig kan priserna gå ner, men nedåtgående prisrörelser tenderar att vara långsammare än uppåtgående. Säljare vill ogärna acceptera förluster, medan köpare ofta resonerar att om priserna har stigit tidigare, kommer de sannolikt att fortsätta stiga.

Framtiden för bostadspriserna

Min bedömning är att priserna kommer att öka under 2025, förutsatt att ingen större ekonomisk kris inträffar. Om en sådan kris skulle inträffa kan dock allt förändras på kort tid.

Prisökningar på bostäder: Hållbara eller på väg att stanna av?

Under de två första decennierna av 2000-talet har svenska bostadspriser genomgått en dramatisk förändring. Från ett genomsnittligt pris på 1,3 miljoner kronor i början av årtusendet har priserna år 2021 stigit till 3,5 miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning på 170 procent. Denna prisuppgång har överskridit den generella inflationen, som endast har stigit med cirka 20 procent under samma period. Den svenska bostadsmarknaden har följt samma trendriktning som andra västländer marknader, men samtidigt varit mer extrem. I USA har priserna stigit med cirka 95 procent under samma period (se FRED), medan priserna i EU har ökat med 50 procent mellan 2010 och 2024 (se ECB).

Hushållens ökande skuldsättning har också gjort dem mer känsliga för ränteförändringar. Den svenska hushållens skuldsättning bland de högsta i EU, vilket innebär att räntehöjningar får stora konsekvenser för den privata ekonomin. När räntorna stiger, och i ett klimat där hushåll redan bär på stora lån, kan det utlösa en kedjereaktion där efterfrågan på bostäder minskar, vilket i sin tur pressar priserna nedåt.

Hushållens skuldsättning: Hur känslig är marknaden?

Historiskt sett har låg ränta varit en betydande faktor i den svenska bostadsmarknadens prisuppgång. Riksbankens styrränta har hållits på historiskt låga nivåer, ofta nära noll, från 2014 till 2021. Detta har underlättat för hushåll att ta lån, vilket ökat efterfrågan på bostäder och drivit upp priserna. När räntorna är låga minskar hushållens boendekostnader, vilket gör att det känns billigare att köpa en dyr bostad. När Riksbanken sen höjt räntorna för att bekämpa inflationen, får många hushåll ompröva sina bostadsplaner eller avvakta med en önskad flytt.

Räntehöjningar och bostadspriser: Vad betyder de för bostadspriser?

Forskning om räntans påverkan på bostadspriser visar att räntor har en betydande inverkan, men att de inte ensamt förklarar alla prisökningar. I en uppsats från Uppsala universitet baserad på data från 2005 till 2021, görs ett försök att beräkna hur mycket styrräntan bidragit till prisökningarna med slutsatsen att styrräntan kan förklara endast en liten del av de drastiska prisökningarna. Så även om räntan har en viktig roll att spela, kan den inte förklara hela prisuppgången. Flera andra faktorer, såsom låg bostadsproduktion, arbetsmarknadens utveckling och den allmänna ekonomiska tillväxten, har också spelat en betydande roll.

Svag krona och byggkostnader: Vad betyder det för nyproduktion?

Utöver de räntehöjningar som påverkar bostadsmarknaden, har den svenska kronan också försvagats kraftigt de senaste åren. En svag valuta gör att importen blir dyrare, vilket påverkar byggkostnaderna och därmed priset på nyproducerade bostäder. Det innebär att den stigande byggkostnaden inte kan hållas tillbaka trots att efterfrågan på bostäder minskar. Nyproduktion kan därför komma att fortsätta vara dyr, vilket i sin tur pressar priserna på äldre bostäder indirekt. Den svaga kronan påverkar även hushållens köpkraft genom att göra det dyrare att konsumera utländska varor, vilket minskar den disponibla inkomsten för många hushåll.

Riksbankens räntestrategi: Effekt på bostadsmarknaden framöver

En svagare efterfrågan och en högre kostnad för att finansiera bostadsköp sätter press på både köpare och säljare. Den höga skuldsättningen bland svenska hushåll innebär att många kommer att ha svårt att hantera den del av räntehöjningarna som fortfarande är kvar. Detta kan skapa en negativ spiral där fler bostäder kommer ut på marknaden samtidigt som efterfrågan minskar, vilket ytterligare sänker priserna.

Ränteförändringar och svag krona: Vad innebär det för köpare och säljare?

För köpare innebär det en riskabel situation. Om priserna i det scenariot fortsätter att falla, kan många stå inför att betala mer för sina bostäder än vad de är värda på marknaden. För säljare blir det viktigt att ha en realistisk syn på marknaden och vara beredda på att priset kan sjunka.

Att man velat undvika detta i Sverige kan förklara varför man inte höjt räntan lika mycket här som i andra länder, vilket uppenbarligen inte hjälpt kronkursen. En lågt värderad krona anses också vara bra för exporten, vilket i sin tur ska vara bra för Sverige som helhet. Detta har säkert också spelat in i Riksbankens agerande. Den i hög grad (direkt och indirekt) exportberoende krigsprofitören SAAB har gått enastående på börsen med hjälp av Natointräde, svag krona och militärhjälp till Ukraina. Aktien har gått upp 264 % på 3 år medan index i Sverige har ökat med 30 % under samma tidsrymd. Exportindustrin och att hålla nere bolåneräntor verkar ha varit en prioritet så långt det gått för Riksbanken.

Den svenska bostadsmarknaden står inför stora utmaningar. En svag krona och osäkra ränteförhållanden innebär en lång period av ekonomisk instabilitet, där både köpare och säljare måste anpassa sig till en skiftande verklighet. Det är också bra att komma ihåg att även om Riksbanken hittills varit så milda de kan mot bostadsägare de senaste åren, så är det ingen garanti för att det fortsätter så. Det återstår också att se om senaste räntesänkningarna höjer priserna enligt det historiska mönster som funnits tidigare.

De viktigaste faktorerna som styr bostadspriserna

De främsta faktorerna som påverkar bostadspriserna är sysselsättning, disponibel inkomst och ränta. Dessa faktorer är grundläggande för hur mycket vi kan investera i våra bostäder. När fler människor har arbete och hushållens inkomster ökar, blir fler benägna att köpa bostäder. Dessutom är räntan, särskilt bolåneräntan, en av de mest avgörande faktorerna för bostadsprisernas utveckling. Låga räntor gör det möjligt för fler att låna mer, vilket driver upp efterfrågan och därmed priserna på bostadsmarknaden.

Psykologi och marknadens sinnesstämning

Marknadspsykologi spelar också en roll, särskilt på kort sikt. En stark tro på en positiv framtid för ekonomin kan driva upp bostadspriserna, medan osäkerhet och rädsla kan leda till försiktighet bland köpare och säljare. Även om psykologi kan förändras snabbt och påverka marknaden, är dess effekter ofta tillfälliga jämfört med de mer fundamentala ekonomiska faktorerna.

Börsens indirekta påverkan

Börsen, å andra sidan, påverkar bostadsmarknaden främst indirekt. Robert Boije, chefsekonom på SBAB, förklarar att ”När vi tittar historiskt på vad det är som påverkar bostadspriserna är det framförallt två andra variabler som sticker ut: bolåneräntorna och hushållens inkomster”. Börsutvecklingen påverkar hushållens känsla av ekonomisk säkerhet, vilket i sin tur kan påverka deras benägenhet att ta risker, såsom att köpa en bostad. När börsen faller kraftigt känner sig hushållen ofta fattigare, vilket kan leda till att de skjuter upp stora köp, inklusive bostäder.

Långvarig börsoro och lågkonjunktur

Om börsnedgången utvecklas till en mer allmän ekonomisk oro eller en global lågkonjunktur kan situationen på bostadsmarknaden förändras. Osäkerhet är aldrig ett bra klimat för stora investeringar och det kan ge en svag utvecklig på bostadsmarknaden. Men enligt Boije kan en sådan utveckling även leda till att centralbankerna sänker räntorna ytterligare för att stimulera ekonomin. Historiskt sett har lägre räntor gynnat bostadsmarknaden genom att göra det billigare att låna, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på bostäder.

Aktuellt marknadsläge

Just nu är utbudet av bostäder på den svenska marknaden ”historiskt stort,” enligt SBAB. Detta stora utbud, tillsammans med högre räntor än för ett par år sedan, påverka bostadspriserna mer än börsens svängningar. I under sommaren har vi sett färre budgivare och längre annonstider framförallt för bostadsrätter, vilket indikerar en avvaktande marknad.

Sammanfattningsvis är det viktigt att förstå att medan börsen kan ge indikationer på vart ekonomin är på väg, är det främst faktorer som sysselsättning, inkomster och ränta som direkt påverkar bostadspriserna. Börsens påverkan är mest märkbar genom dess effekt på marknadspsykologin och hushållens riskvilja. Som Robert Boije från SBAB påpekar, är börsens inverkan på bostadspriserna ofta sekundär, men inte obetydlig.

Jag har läst några aktuella artiklar och ekonomiska rapporter efter Riksbankens senaste räntebesked. Här nedan gör jag ett försök att beskriva den nuvarande dynamiken på den svenska bostadsmarknaden, där en dramatisk minskning i bostadsbyggandet och räntan spelar betydande roller.

Drastisk minskning i bostadsbyggandet

Enligt en artikel publicerad i DN den 24 november 2023 har det skett en betydande minskning i bostadsbyggandet i Sverige. Att bostadsbyggarna i Sverige är under hård press och ser dystert på framtiden tog vi upp i ett tidigare inlägg om bostadsmarknaden hösten 2023. Under årets första tre kvartal påbörjades endast 20 950 lägenheter, en minskning med 55% jämfört med föregående år. Detta är långt ifrån de 70 000 som behövs årligen enligt Boverkets prognos för att undvika bostadsbrist. Experter som Johan Deremar från Byggföretagen och Robert Bergqvist från SEB understryker allvaret i denna tvärnit för nybyggnationer, vilket indikerar en växande utmaning för den svenska ekonomin och arbetsmarknaden.

Ekonomiska faktorer som påverkar byggandet

Bostadsbyggandets minskning är starkt kopplat till de ekonomiska förhållandena i landet. Högre räntor och byggkostnader har avsevärt påverkat byggsektorns kapacitet att utveckla nya projekt. Artiklarna belyser att för att återuppliva bostadsbyggandet är det avgörande att räntorna sänks och politiska åtgärder vidtas för att stimulera efterfrågan på bostäder.

Riksbankens senaste räntebeslut

I en artikel i DN från den 23 november 2023 refereras till att Riksbanken har valt att hålla styrräntan konstant på 4 procent. Detta beslut, motiverat av en minskande inflation och en ökande arbetslöshet, har skapat en stor diskussion bland ekonomer. SBAB:s chefsekonom Robert Boije och andra bedömare ser detta som ett tecken på att vi kanske har nått räntetoppen, vilket kan ha signifikanta effekter på bostadsmarknaden.

Framtidsperspektiv och prognoser

Artiklarna ger olika perspektiv på hur styrräntans framtid kan se ut. Vissa experter, som Annika Winsth från Nordea, förutspår att Riksbanken kan sänka styrräntan så tidigt som nästa sommar, medan andra tror att det kan dröja till 2025. Dessa prognoser är viktiga för att förstå hur bostadsmarknaden kan komma att utvecklas framöver.

Påverkan på bostadspriser och affärsvolym

Under det senaste året har bostadspriserna sjunkit, med ett fall på 10 procent för bostadsrätter och 13 procent för villor. Trots detta har antalet affärer börjat öka något för villor under hösten. Riksbankens beslut att hålla styrräntan oförändrad kan skapa en viss stabilitet på marknaden, men några stora räntefall och därpå följande rallyn på bostadsmarknaden är inte att vänta i närtid. Det bästa man kan förvänta sig är nog snarast en ganska plan prisutveckling och något ökande försäljningsvolymer. Detta till följd av att köpare och säljare finner varandra igen efter en period med väldigt olika förväntningar.

På lite längre sikt kan man dock ana att nya prisrallyn kan komma på bostadsmarknaden då bostadsbristen tilltar efter en period av drastiskt färre nyproducerade bostäder.

Rekommendationer för hushåll och investerare

I ljuset av det rådande ekonomiska klimatet och osäkerheten på bostadsmarknaden, rekommenderar ekonomer att hushåll med stabila ekonomier kan överväga att behålla sina nuvarande rörliga räntor. För de med mindre ekonomiska marginaler kan det vara klokt att trots allt binda åtminstone delar av lånen för att skapa en säkrare ekonomisk framtid.

Om du överväger att stiga in på bostadsmarknaden eller att uppgradera till en större bostad, kan nu vara en strategisk tidpunkt att agera. Med Nordeas prognos om potentiellt sjunkande räntor redan 2024, och en sammanflätning av historiskt låga nivåer av nybyggnation samt en uppdämd efterfrågan efter en period av osäkerhet, kan detta mycket väl leda till snabbt stigande priser på bostadsmarknaden. En försvagad svensk krona kan ytterligare förstärka denna trend, då en svagare valuta tenderar att göra den svenska bostadsmarknaden mer attraktiv för utländska privatpersoner och investerare. Detta beror på att deras kapital får större köpkraft i Sverige, vilket kan öka deras intresse för att investera i fastigheter här. En sådan utveckling kan leda till ökad efterfrågan, särskilt i attraktiva regioner och segment, och potentiellt bidra till en uppgång i priserna och aktiviteten på den svenska bostadsmarknaden.

Sammanfattning och avslutande tankar

Den svenska bostadsmarknaden navigerar genom betydande utmaningar, där en markant minskning i bostadsbyggande och en volatil räntemiljö står i fokus. Situationen kräver strategiskt övervägande och aktivt engagemang från politiker, hushåll och investerare. Framtiden för marknaden och dess förmåga att effektivt anpassa sig till dessa förändringar är ännu oviss. För risktoleranta kapitalstarka aktörer kan detta skapa gynnsamma investeringsmöjligheter, men det är viktigt att betona att risknivån för närvarande är exceptionellt hög.

Riksbankens påverkan på bolåneräntorna

Riksbanken har under sista året genomfört en rad höjningar av styrräntan, vilket har skapat skälvningar genom bostadsmarknaden. Osäkerheten och oron resulterar allt färre köpare och säljare kan mötas och enas om värdet på bostäder som skall överlåtas.

• Styrräntans Höjning: Riksbanken har beslutat att höja styrräntan till 4 procent. Detta beslut har tagits i ljuset av en lågkonjunktur och en önskan att stabilisera ekonomin. Som ett resultat har de rörliga bolåneräntorna närmat sig 5 procent, en ökning från tidigare genomsnittsräntor på cirka 1,5 procent på bara något år.

Villaägares Ekonomiska Utmaningar

Med räntehöjningen har villaägare ställts inför ekonomiska utmaningar.

• Räntekostnadens Påverkan: För den som nyligen har köpt en bostad har räntehöjningarna inneburit en betydande ökning i årliga räntekostnader. För den som har köpt en villa till dagens genomsnittspris och maxbelånat sig har ränteökningen sedan början av 2022 inneburit en ökad räntekostnad på nästan 100 000 kronor per år (Hemnet).

Villaprisernas Nedgång

Villapriserna har visat en nedåtgående trend på flera platser i Sverige.

• Storgöteborgs prisfall: Den mest påtagliga förändringen har skett i Storgöteborg med ett prisfall på 5,3 procent under september månad.
• Nationellt prisfall: Totalt sett har priserna på villor minskat med 1,9 procent över hela landet. Sedan bostadspriserna var som högst förra våren har de minskat med nästan 13 procent.

Bland mäklare är det dock en utbredd uppfattning att de stora ränteuppgångarna borde slå igen tydligare på bostadspriserna. Risken är inte obetydlig för fortsatta nedgång på bostadsmarknaden.

Bostadsbyggares perspektiv på marknaden

Bostadsbyggarnas utsikter ser fortsatt dystra ut enligt den senaste bobyggarbarometern från Prognoscentret. Trots att hälften av bostadsutvecklarna och småhusbyggarna förväntar sig en oförändrad låg försäljningstakt i nästa kvartal, tror fyra av tio på en ytterligare minskning. Bara en av tio förväntar sig en ökning. Företagen är dock något mer optimistiska för sina egna utsikter jämfört med branschen som helhet. Majoriteten tror att sysselsättningen kommer att minska, men det finns en viss optimism kring räntehöjningar och möjligheten att räntetoppen snart är nådd.

Bobyggarbarometern egna företaget 4 kv:

• Försäljning: Minska 41%, Oförändrad 48%, Öka 12%.
• Byggstarter: Minska 61%, Oförändrad 35%, Öka 4%.
• Känsla för utvecklingen: Sämre 62%, Oförändrad 29%, Bättre 9%.
• Antal anställda: Minska 57%, Oförändrad 42%, Öka 1%.

Framtidsutsikter för Bostadsmarknaden

Robert Boije, chefsekonom på SBAB, menar att bostadspriserna visar stark motståndskraft trots fall i september, särskilt i Storstockholm. Han förutspår dock en prisminskning under hösten, delvis på grund av fördröjda effekter från Riksbankens räntehöjning. Låga bolånemarginaler kan öka när bankerna justerar inlåningsräntorna, vilket påverkar den rörliga bolåneräntan. Dessutom kan bostadsrättsföreningar se stora höjningar av månadsavgifterna.

Med dessa insikter kan vi konstatera att bostadsmarknaden i Sverige under hösten 2023 har genomgått betydande förändringar. Det har varit få ljuspunkter på bostadsmarknaden denna höst. Men om vi blickar framåt ser vi en situation med bostadsbrist på många platser i landet. Detta, i kombination med rekordlåg produktion av nya bostäder, tyder på en het bostadsmarknad i framtiden.

Artikeln på Husbyggaren var mycket upplysande och här är några av de viktigaste punkterna som togs upp.

Överlåtelsebesiktningar som det ser ut idag

• I Sverige genomgår de flesta småhus en besiktning vid försäljning.
• Köpare har en undersökningsplikt, medan säljare har, enligt rättspraxis, en viss upplysningsplikt.
• Mäklarens uppgift är att förmedla bostäder och säkerställa att både säljare och köpare uppfyller sina skyldigheter.
• Även med besiktningar är tvister efter försäljning relativt vanliga och kan bli kostsamma.

Nyckelinsikter från Husbyggarens artikel

1. Besiktningens beställare: Vem som beställer besiktningen (säljare eller köpare) varierar. Det finns rekommendationer om hur det bör göras, men praxis skiljer sig.
2. Marknadens påverkan: På en het bostadsmarknad säljs fastigheter snabbt, ibland utan att köpare ens har sett eller besiktigat dem.
3. Högsta domstolens ställningstagande: Det finns en dom som betonar vikten av att köpare anlitar en egen besiktningsman (HD 2017 T 3034-15).
4. Mäklare och besiktningsföretag: Avtal mellan dessa parter kan påverka objektiviteten. Kunder erbjuds ofta paketlösningar, och det kan vara svårt att se de verkliga kostnaderna.
5. Besiktningens omfattning: En besiktning täcker inte allt. Många tror felaktigt att de är ”skyddade mot allt” gällande bostadens skick efter en besiktning.
6. Besiktningsmans kompetens: Det finns ingen lagstadgad krav på besiktningsmans kompetens i Sverige, vilket kan vara problematiskt.
7. Bostadsrättslägenheter: Även här finns det många tvister, trots att de inte omfattas av samma lagstiftning som småhus.
8. Lagstiftning i Norge och Danmark: Båda länderna har skärpt sina lagar kring besiktning för att höja kvaliteten och skydda köpare och säljare.

Varför en överlåtelsebesiktning är viktig för köpare och säljare

Överlåtelsebesiktning vid bostadsaffärer är viktig för att ge en oberoende bedömning av bostadens skick. För säljaren minskar det risken för framtida tvister om dolda fel och bidrar till en rättvis prissättning, samtidigt som det skapar förtroende i affären. För köparen erbjuder det en klar bild av bostadens tillstånd, vilket underlättar beslutsfattandet, möjliggör förhandlingsunderlag vid eventuella brister och ger en känsla av trygghet i köpet. I korthet skapar överlåtelsebesiktningen en smidigare och mer transparent bostadsaffär för båda parter

Bör Sverige följa Norge och Danmark

Pia Engman, artikelförfattaren, drar slutsatsen att Sverige bör överväga att uppdatera sin lagstiftning kring överlåtelsebesiktning för att bättre skydda både säljare och köpare. säljare och köpare. Hon menar att vi bör följa Norges exempel. I Norge har lagen lagen skärpts med mål att garantera att fastigheter undersöks noggrant innan ett köp genomförs och att dessa undersökningar utförs med hög standard. Enligt bestämmelserna måste besiktningsmannen vara oberoende och pedagogisk, och lagen specificerar i detalj vad som ska ingå i en överlåtelsebesiktning. Om det finns brister i informationen eller om den är missvisande, kan säljaren hållas ansvarig. Klausuler som friskriver säljaren från ansvar är inte tillåtna. Danmark har infört liknande lagstiftning.

Färre tvister om köpare och säljare möts tidigare i processen

När det gäller vår verksamhet på Privatmäklaren, där säljaren själv visar bostaden, har vi märkt att tvister mellan köpare och säljare är sällsynta. Jag tror att detta beror på två huvudorsaker:

1. Våra säljare och köpare möts personligen redan vid visningen, vilket minskar risken för missförstånd.
2. Vi är mycket tydliga med ansvarsfördelningen gällande bostadens skick.

Läs hela artikeln om överlåtelsebesiktningar här.

Läget på bostadsmarknaden

För närvarande är bostadsmarknaden i en ovanlig situation. Utbudet upplevs som lågt, trots att det generellt är rekordhögt. Detta beror på det låga tillflödet av nya bostäder till salu. Bostäder som legat ute länge kännetecknas ofta av låg aktivitet och har inte anpassat sig till det nya prisläget. Trots detta upplever många säljare, som nu lägger ut nya bostäder till försäljning, en god tillströmning av spekulanter och i många fall även budgivningar med förhållandevis bra slutpriser.

Så agerar du för att sälja bostad våren/sommaren 2023

För att lyckas med din bostadsförsäljning i dagens marknadsläge behöver du ha en strategi och anpassa dig efter rådande förhållanden. Här är några tips för att sälja din bostad under våren/sommaren 2023:

1. Sätt realistiska förväntningar. Kolla upp aktuell statistik för försäljningar i ditt område, till exempel från Svensk Mäklarstatistik eller Booli, som visar tidigare sålda bostäder. Du kan också värdera din bostad online hos Privatmäklaran. Genom att ha rimliga förväntningar ökar du chansen att hitta en köpare.
2. Lär känna det aktuella prisläget för liknande bostäder. Testa marknaden innan du säljer genom att lista din bostad som en ”kommande försäljning”. Detta kan ge dig insikt om intresset för din bostad och hjälpa dig att fastställa ett realistiskt pris.
3. Undvik tidspress. Privatmäklarens modell, där du själv är involverad och sköter visningarna, passar särskilt bra i en tuffare marknad. Inte nog med att arvodet är lågt och du behåller mer av pengarna; du kan också fortsätta visa din bostad även om den inte blir såld direkt. Många säljare upplever att deras mäklare tappar engagemang och har svårt att hinna visa bostaden om den inte blir såld ”direkt”, medan de prioriterar nya objekt. Läs mer om Privatmäklarens modell för att sälja bostäder här.

Sammanfattning: Hur du lyckas sälja din bostad våren/sommaren 2023

Att sälja din bostad under våren eller sommaren 2023 kan vara en utmaning, men det är inte omöjligt. För att lyckas med försäljningen bör du sätta realistiska förväntningar genom att studera aktuell statistik och prisläget för liknande bostäder i ditt område. Undvik tidspress och överväg att testa marknaden genom att lägga din bostad bland kommande bostäder till salu. Nå maximal effekt genom att använda Privatmäklarens modell, där du själv är involverad i visningarna, för att få mer kontroll över försäljningsprocessen och behålla mer av pengarna. Genom att följa dessa tips ökar du chansen att sälja din bostad till ett bra pris trots den tuffa marknadssituationen.

Lycka till med din bostadsförsäljning!

När uppstår behovet av en offentlig auktion (enligt samäganderättslagen)?

En offentlig auktion enligt samäganderättslagen blir aktuell när flera personer äger en fastighet eller bostadsrätt tillsammans. Och en eller flera av delägarna vill sälja medan andra delägare motsätter sig försäljningen. Delägare som vill sälja kan då ansöka hos tingsrätten om att egendomen ska säljas på offentlig auktion. Tingsrätten utser en god man, oftast en advokat, för att hantera försäljningen.

Motstridiga intressen vid offentlig auktion

Vid offentliga auktioner uppstår ofta motstridiga intressen mellan delägarna. Den delägare som begärt försäljning genom tvångsförsäljning strävar normalt efter att få så högt pris som möjligt. Samtidigt kan andra delägare ha som mål att köpa ut de andra delägarna till ett så lågt pris som möjligt.

Även om man som delägare inte vill sälja, kan man sällan stoppa en försäljning om någon annan delägare vill sälja. Har man inte möjlighet att köpa ut de delägare som vill sälja, är det oftast bäst att acceptera situationen och istället fokusera på att få så bra betalt som möjligt för objektet. Det innebär normalt att anlita en mäklare för att hantera försäljningen. Men kan man inte komma överens om att anlita en mäklare så återstår att gå till tingsrätten och ansöka om att objektet skall säljas på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen.

Om objektet säljs på offentlig auktion genom en god man, kan man vanligtvis förvänta sig både ett lägre försäljningspris och högre kostnader i form av advokatarvoden. Den gode mannen har inte något incitament att verka för ett högt slutpris, utan är vanligtvis främst intresserad av att genomföra affären och slutföra sitt uppdrag.

God man och ansvaret för ett högt slutpris

Den gode mannen har inte något ansvar att verka för ett högt slutpris. Ansvaret sträcker sig till att göra informationen om den förestående auktionen offentlig. Vad detta innebär är oklart. Det tycks som att en god man kan nöja sig med att annonsera ut auktionen via sin egen hemsida.

Det finns dock advokater som tar det ett steg längre och arbetar aktivt för att auktionen ska bli ”allmänt känd”. Här kan dock problem uppstå, då t.ex Hemnet, är stängt för advokater utan mäklarlicens. På Hemnet får bara registrerade fastighetsmäklare med förmedlingsuppdrag marknadsföra bostäder.

Effektiva sätt att marknadsföra en offentlig auktion

För att nå ut brett med informationen om en offentlig auktion är det viktigt att använda de rätta kanalerna, som till exempel Booli och sociala medier. På Privatmäklaren samarbetar vi med flera advokatbyråer som anlitar oss för att marknadsföra fastigheter som säljs på offentlig auktion.

Genom att använda våra tjänster kan den gode mannen skapa professionella annonser som når en bred publik och syns på Booli, Sveriges näst största bostadsmarknadsplats för bostäder. Detta ökar chanserna för ett högre slutpris och ger en effektiv exponering till potentiella köpare, vilket ofta är svårt att uppnå utan tillgång till de största plattformarna för bostadsannonsering.

Så här hjälper Privatmäklaren till

Genom att anlita Privatmäklaren kan du som advokat och god man effektivt marknadsföra offentliga auktioner. Vi erbjuder ett smidigt system där du kan lägga upp en annons på ett enkelt och professionellt sätt. Detta ökar chansen att nå rätt köpare och maximera slutpriset.

Skall din fastighet eller bostadsrätt säljas på offentlig auktion

Är du delägare i en fastighet eller bostadsrätt som ska säljas på offentlig auktion och vill säkerställa att annonsen får maximal exponering? Be då den gode mannen, utsedd av tingsrätten, att kontakta oss. Vi på Privatmäklaren kan hjälpa till med professionell marknadsföring och effektivt nå ut till marknaden med information om att objektet är till salu.

Läs mer om att marknadsföra offentliga auktioner

För mer information om hur vi kan hjälpa dig att marknadsföra en offentlig auktion, besök oss på offentligauktion.se eller kontakta oss direkt på 010-762 62 10.