Enligt Svensk Mäklarstatistik såldes 90 600 bostäder i Sverige under första halvåret 2026, vilket är 7 procent fler än under samma period förra året. Villamarknaden har varit särskilt intressant. Under juni ökade villapriserna i riket med 1,2 procent och på tre månader med 3,6 procent. Sett över tolv månader är villapriserna upp 2,9 procent.

Det är också värt att notera att ungefär 70 procent av villorna säljs utanför storstäderna. Det är ofta där vi på Privatmäklaren möter våra kunder: i mindre och medelstora kommuner, där bostadens värde, arvodets storlek och valet av annonsering kan få stor betydelse för säljarens ekonomi.

En mer läsbar marknad

SBAB Booli Housing Price Index visar också en försiktig men positiv prisutveckling i juni. Bostadspriserna steg med 0,4 procent i Sverige som helhet, med 0,6 procent för lägenheter och 0,3 procent för hus. Samtidigt ligger priserna fortfarande en bit under toppnivåerna från våren 2022.

Det tycker jag är en ganska bra sammanfattning av marknaden just nu: bättre, mer aktiv och mer stabil – men inte okomplicerad.

Ränteläget är också viktigt. Riksbanken lämnade i juni styrräntan oförändrad på 1,75 procent, men pekade samtidigt på att osäkerheten framåt fortfarande är betydande. För bostadssäljare betyder det att man inte bör utgå från att marknaden automatiskt fortsätter uppåt, men inte heller att man behöver vara rädd för att agera.

Min bild är snarare att marknaden har gått in i ett mer normalt läge. Rätt pris, rätt presentation och rätt strategi spelar återigen större roll än dramatiska rubriker.

Mindre kommuner fungerar inte alltid som storstäderna

När bostadsmarknaden diskuteras i media hamnar fokus ofta på Stockholm, Göteborg och Malmö. Men många bostadsaffärer sker i helt andra delar av landet.

I mindre kommuner kan logiken se annorlunda ut. Det finns ofta färre spekulanter, längre beslutsprocesser och större skillnad mellan ett bra och ett dåligt valt utgångspris. Samtidigt kan en försäljning fungera mycket bra om bostaden presenteras ordentligt, priset är rimligt och annonseringen anpassas efter objektets förutsättningar.

För en villa som säljs för 800 000 kronor, 1,5 miljoner eller 2,5 miljoner kronor blir kostnaderna runt försäljningen extra viktiga. Ett traditionellt procentarvode eller en dyr annonseringslösning kan få oproportionerligt stor påverkan på nettot för säljaren.

Det är en av anledningarna till att Privatmäklaren finns. Vår modell bygger på att säljaren själv kan hålla visningen, medan vi som mäklare hjälper till med det som verkligen kräver mäklarkompetens: annonsering, budgivning, kontrakt, kontakt med bank, handpenning och tillträde.

Hemnet, Booli – eller båda?

En fråga vi får oftare nu är hur man ska tänka kring annonseringen. Ska bostaden ut på Hemnet direkt? Räcker det med Booli och andra kanaler? Eller ska man börja försiktigare och komplettera senare?

Det finns inget svar som passar alla.

Hemnet har stor räckvidd och kan vara rätt val för många säljare. Samtidigt har annonskostnaden blivit en viktigare fråga, särskilt för säljare i mindre kommuner och för bostäder med lägre värde. Under våren och sommaren har dessutom Hemnets modell “Sälj först, betala sen” gjort att fler säljare har haft anledning att överväga Hemnet, eftersom betalningen i vissa fall kan skjutas upp tills bostaden är såld.

Samtidigt har utvecklingen kring digital bostadsannonsering blivit mer komplex. Konkurrensverket har under året granskat delar av Hemnets nya initiativ, bland annat kopplat till modellen “Sälj först, betala sen” och villkor för hur snabbt bostaden måste publiceras på Hemnet. Utredningen avslutades i juli efter att Hemnet justerat sitt agerande.

För oss på Privatmäklaren är den viktiga frågan inte om Hemnet är bra eller dåligt. Den viktiga frågan är vilken strategi som är rimlig för just den aktuella säljaren.

I vissa fall är Hemnet självklart från start. I andra fall kan det vara klokt att först pröva marknaden via Booli, den egna objektsidan och andra kanaler, särskilt om man vill hålla nere kostnaderna eller om bostaden ligger i ett område där köpargruppen är mer begränsad.

Det viktiga är att valet görs medvetet. Inte av gammal vana.

Funderar du på att sälja i höst? Börja nu.

För den som funderar på att sälja i höst är min rekommendation enkel: börja förbereda försäljningen nu.

Det betyder inte att bostaden måste ut på marknaden direkt. Men en bra försäljning börjar ofta tidigare än många tror. Man behöver fundera på prisbild, bilder, beskrivning, dokumentation, annonseringsstrategi och hur visningen ska genomföras.

Det är särskilt viktigt i mindre kommuner, där varje spekulant kan vara viktig och där en felaktig start ibland gör att bostaden blir liggande längre än nödvändigt.

En stabilare marknad ger bättre förutsättningar, men den ersätter inte ett genomtänkt upplägg.

Vårt råd inför hösten

Min sammanfattning inför hösten är därför:

Marknaden är bättre än den varit under de mest osäkra perioderna. Fler affärer blir av. Villamarknaden ser relativt stabil ut, inte minst utanför storstäderna. Men det är fortfarande viktigt att vara realistisk.

För dig som säljare handlar det inte bara om “rätt marknad”. Det handlar om rätt förberedelser, rätt pris, rätt nivå på kostnaderna och rätt exponering.

Privatmäklarens roll är att hjälpa dig göra en trygg och kostnadseffektiv bostadsaffär – utan att du betalar för mer än du faktiskt behöver.

Funderar du på att sälja i höst är sommaren därför en bra tid att börja. Inte för att stressa fram en försäljning, utan för att ge dig själv bästa möjliga förutsättningar när höstmarknaden drar igång.

Försäljningsstatistiken för bostäder svår att tyda

Det finns undersökningar som visat att det är fler objekt som säljs under årets snittpriser i juni och juli än under resten av året.  Och tvärtom att det i augusti och januari är en högre andel av försäljningar där slutpriset hamnat över årssnittet.

Som vanligt när det gäller statistik så behöver man titta om det finns andra faktorer som påverkar statistiken för försäljningspriser under sommarmånaderna.

Faktorer som påverkar statistiken negativt

• Högre andel ”surdegar” som säljs. Dvs objekt som legat ute säljs när utbudet minskar och spekulanter har tid att åka och titta på objekt längre bort. Oftast blir det inga budgivningar och slutpriserna på ”surdegarna” ligger oftast lägre än snittet.
• Andelelen Stockholmsobjekt sjunker. Stockholmare verkar mindre benägna att sälja under sommaren än övriga befolkningen. Och eftersom priserna på bostäder i Stockholm är väldigt höga så påverkar även detta snittpriserna negativt under sommaren.

Sammantaget skall man alltså vara försiktig med att dra några slutsatser utifrån statistiken om man inte gräver djupare än vad t.ex. tidningarna normalt gör.

Vad talar för att sälja på sommaren

• Det finns betydligt färre konkurrerande objekt. Som alla vet så spelar tillgång och efterfrågan stor roll för priset.
• Vanligt med spekulanter som av olika anledningar ”Måste ha tag på en bostad nu direkt”. Dvs bra förhandlingsposition för dig som säljare.
• Spekulanter är mer positiva och glada under sommaren och tar kanske mer offensiva beslut.
• Spekulanter har mer tid att i lugn och ro titta på objekt de är intresserade av
• Säljer du en villa eller ett fritidshus så visar sig bostaden ofta från sin bästa sida i sol och grönska.
• Säljer du en mindre lägenhet i en studentstad kan det vara klockrent att sälja under sommaren när antagningsbesked inför höstterminen kommer.

Vad talar emot att sälja på sommaren?

• Det är generellt färre besökare på visningarna och därmed färre deltagare i budgivningarna. Många potentiella spekulanter har helt enkel annat för sig. De prioriterar stranden och hängmattan före visningar.

Skall man resonera olika om det är en villa, ett fritidshus eller en lägenhet man skall sälja?

Det är svårt att generalisera och som vi varit inne på tidigare i artikeln kan typen av objekt vara en faktor att ta hänsyn till. Men även specifika egenskaper hos det enskilda objektet kan vara mer eller mindre lämpliga för en försäljning under sommaren.

Sälja villa på sommaren

Villor visar sig ofta från sin bästa sida under sommaren. Trädgården grönskar och det är lättare att skapa en tilltalande inramning av sitt hus. Spekulanter som bor i lägenhet längtar ut och vill ha egen gräsmatta, hammock och grill. Man ser framför sig hur man kan leka i trädgården med barnen och njuta av ett glas vin på verandan. Detta känslomässiga läge kombinerat med ett lågt utbud kan göra att din villa säljs till rekordpris under sommaren.

Sälja lägenhet på sommaren

Volymen av bostadsrätter till salu sjunker dramatiskt under juni och juli. Konkurrensen blir därmed avsevärt lägre för de objekt som trots allt läggs ut. Även lägenhetsförsäljningar kan vara lyckosamma under sommaren, men räkna med färre besökare på visningarna jämfört med vår eller tidig höst. Det är därför extra viktigt att ha klart för sig vilket pris man skulle känna sig nöjd med. Det slutar inte sällan med en förhandling mellan säljaren och en ensam, men väldigt intresserad spekulant.

Sälja fritidshus på sommaren

För vissa fritidshus är sommaren en helt perfekt tid att sälja. Om du t.ex säljer en stuga eller ett torp på Öland eller någon annan typisk sommardestination så är en försäljning under sommaren många gånger optimal. Spekulanter kan komma och se huset under sommaren när det är i sitt esse.  

Handlar det istället om en fjällstuga behöver det inte vara fel att testa sälja under sommaren heller (fjällen minus mygg under sommaren är fantastiskt). Men säljer du din fjällstuga som främst används under vintern så se till att ha bra bildmaterial även från vintern så att spekulanter kan tänka sig in i hur stugan ter sig under högsäsongen.

Sammanfattningsvis – sommaren kan vara ett guldläge att sälja bostad

Oavsett vilken typ av bostad du skall sälja så kan sommaren vara en bra tid. Men man skall samtidigt vara försiktig med att hamna i situation när man är ”tvungen att sälja”. Omsättningen av bostäder är lägre och därför kan resultaten vara betydligt spretigare än under perioder med högre omsättning. Rena rekordförsäljningar kan blandas med absoluta bottennapp.

Två strategier som kan vara lämpliga är

1. Gå ut med skarp försäljning och visningar i juni eller juli och utnyttja att konkurrensen är låg. Går det inte vägen, dvs att du inte får ett toppbud du vill sälja för så pausar du annonsen tills nästa period med högre omsättning. Normalt andra halvan av augusti. Privatmäklarens digitala mäklartjänst fungerar perfekt om du kan tänka dig att visa bostaden själv.
   
2. Lägg ut ditt objekt som ”kommande” låt de verkligt heta spekulanterna höra av sig och var beredd att förhandla om pris. Hittar du din drömköpare är allt frid och fröjd och du har en toppförsäljning. Annars lägger du bara ut annonsen som skarpt till salu när högsäsongen med större omsättning närmar sig.

Här kan du läsa ett mer generellt resonemang om vilken tid på året det är bäst att sälja bostad

Lycka till med din sommarförsäljning!

Kommer efterfrågan att öka?

Bostadsajten Booli rapporterar att flera tecken tyder på att marknaden är på väg att börja röra på sig, och att detta redan syns i statistiken. Den 26 november 2024 publicerade de följande i sitt nyhetsbrev:

”Lägre bolåneräntor och stigande köpkraft kommer troligen att ha större betydelse för efterfrågan på bostäder än för bostadspriserna. Antalet bostadsförsäljningar steg relativt mycket redan under 2024 men väntas fortsätta att stiga framöver.”

Booli förutspår en ökning av antalet försäljningar med 4–5 %. Även om det är oklart exakt hur denna siffra har beräknats, kan det mycket väl visa sig vara en rimlig prognos. Framtiden är förstås svår att förutspå, men en sak är säker: om människor som vill eller behöver flytta inte har gjort det än, kommer de sannolikt att göra det när tillfälle ges och marknaden känns tryggare. Frågan blir då om bostadsköpare, särskilt överskottsköpare, kommer att slå till.

Två faktorer avgör: att kunna och att vilja

För att bostadsmarknaden ska vakna till liv krävs två saker: att man kan och att man vill. Den avgörande faktorn för det senare är psykologin – när folk inte längre tror att det är en fördel att vänta, kan de lika gärna köpa nu.

Det första, att kunna, handlar om bankernas villighet att bevilja lån. Kommer de att justera sina kalkyler och godkänna fler lånelöften – och i vissa fall även större belopp – om amorteringskravet tas bort? Här spelar den så kallade kvar-att-leva-på-kalkylen en stor roll. Om den justeras kan det bli lättare för fler att låna.

Samtidigt vill bankerna minimera sina risker. Det återstår att se om de är villiga att låna ut mer. En trolig utveckling är att de gör det, eftersom deras intäkter ökar ju mer de lånar ut, medan riskerna i förhållande till uppsidan är relativt små. Om en bank börjar bevilja större lån kan de andra följa efter – vilket kan driva priserna uppåt igen.

Hur påverkar efterfrågan priserna?

Det finns dock en gräns för hur mycket priserna kan stiga. I högkostnadsområden styrs prisutvecklingen främst av spekulanternas lånelöften, medan priserna i billigare områden påverkas mer av den allmänna marknadskänslan. Den känslan formas ofta av mediarapporteringen från de dyrare områdena.

Om efterfrågan inte är tillräcklig kan priserna gå ner, men nedåtgående prisrörelser tenderar att vara långsammare än uppåtgående. Säljare vill ogärna acceptera förluster, medan köpare ofta resonerar att om priserna har stigit tidigare, kommer de sannolikt att fortsätta stiga.

Framtiden för bostadspriserna

Min bedömning är att priserna kommer att öka under 2025, förutsatt att ingen större ekonomisk kris inträffar. Om en sådan kris skulle inträffa kan dock allt förändras på kort tid.

Prisökningar på bostäder: Hållbara eller på väg att stanna av?

Under de två första decennierna av 2000-talet har svenska bostadspriser genomgått en dramatisk förändring. Från ett genomsnittligt pris på 1,3 miljoner kronor i början av årtusendet har priserna år 2021 stigit till 3,5 miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning på 170 procent. Denna prisuppgång har överskridit den generella inflationen, som endast har stigit med cirka 20 procent under samma period. Den svenska bostadsmarknaden har följt samma trendriktning som andra västländer marknader, men samtidigt varit mer extrem. I USA har priserna stigit med cirka 95 procent under samma period (se FRED), medan priserna i EU har ökat med 50 procent mellan 2010 och 2024 (se ECB).

Hushållens ökande skuldsättning har också gjort dem mer känsliga för ränteförändringar. Den svenska hushållens skuldsättning bland de högsta i EU, vilket innebär att räntehöjningar får stora konsekvenser för den privata ekonomin. När räntorna stiger, och i ett klimat där hushåll redan bär på stora lån, kan det utlösa en kedjereaktion där efterfrågan på bostäder minskar, vilket i sin tur pressar priserna nedåt.

Hushållens skuldsättning: Hur känslig är marknaden?

Historiskt sett har låg ränta varit en betydande faktor i den svenska bostadsmarknadens prisuppgång. Riksbankens styrränta har hållits på historiskt låga nivåer, ofta nära noll, från 2014 till 2021. Detta har underlättat för hushåll att ta lån, vilket ökat efterfrågan på bostäder och drivit upp priserna. När räntorna är låga minskar hushållens boendekostnader, vilket gör att det känns billigare att köpa en dyr bostad. När Riksbanken sen höjt räntorna för att bekämpa inflationen, får många hushåll ompröva sina bostadsplaner eller avvakta med en önskad flytt.

Räntehöjningar och bostadspriser: Vad betyder de för bostadspriser?

Forskning om räntans påverkan på bostadspriser visar att räntor har en betydande inverkan, men att de inte ensamt förklarar alla prisökningar. I en uppsats från Uppsala universitet baserad på data från 2005 till 2021, görs ett försök att beräkna hur mycket styrräntan bidragit till prisökningarna med slutsatsen att styrräntan kan förklara endast en liten del av de drastiska prisökningarna. Så även om räntan har en viktig roll att spela, kan den inte förklara hela prisuppgången. Flera andra faktorer, såsom låg bostadsproduktion, arbetsmarknadens utveckling och den allmänna ekonomiska tillväxten, har också spelat en betydande roll.

Svag krona och byggkostnader: Vad betyder det för nyproduktion?

Utöver de räntehöjningar som påverkar bostadsmarknaden, har den svenska kronan också försvagats kraftigt de senaste åren. En svag valuta gör att importen blir dyrare, vilket påverkar byggkostnaderna och därmed priset på nyproducerade bostäder. Det innebär att den stigande byggkostnaden inte kan hållas tillbaka trots att efterfrågan på bostäder minskar. Nyproduktion kan därför komma att fortsätta vara dyr, vilket i sin tur pressar priserna på äldre bostäder indirekt. Den svaga kronan påverkar även hushållens köpkraft genom att göra det dyrare att konsumera utländska varor, vilket minskar den disponibla inkomsten för många hushåll.

Riksbankens räntestrategi: Effekt på bostadsmarknaden framöver

En svagare efterfrågan och en högre kostnad för att finansiera bostadsköp sätter press på både köpare och säljare. Den höga skuldsättningen bland svenska hushåll innebär att många kommer att ha svårt att hantera den del av räntehöjningarna som fortfarande är kvar. Detta kan skapa en negativ spiral där fler bostäder kommer ut på marknaden samtidigt som efterfrågan minskar, vilket ytterligare sänker priserna.

Ränteförändringar och svag krona: Vad innebär det för köpare och säljare?

För köpare innebär det en riskabel situation. Om priserna i det scenariot fortsätter att falla, kan många stå inför att betala mer för sina bostäder än vad de är värda på marknaden. För säljare blir det viktigt att ha en realistisk syn på marknaden och vara beredda på att priset kan sjunka.

Att man velat undvika detta i Sverige kan förklara varför man inte höjt räntan lika mycket här som i andra länder, vilket uppenbarligen inte hjälpt kronkursen. En lågt värderad krona anses också vara bra för exporten, vilket i sin tur ska vara bra för Sverige som helhet. Detta har säkert också spelat in i Riksbankens agerande. Den i hög grad (direkt och indirekt) exportberoende krigsprofitören SAAB har gått enastående på börsen med hjälp av Natointräde, svag krona och militärhjälp till Ukraina. Aktien har gått upp 264 % på 3 år medan index i Sverige har ökat med 30 % under samma tidsrymd. Exportindustrin och att hålla nere bolåneräntor verkar ha varit en prioritet så långt det gått för Riksbanken.

Den svenska bostadsmarknaden står inför stora utmaningar. En svag krona och osäkra ränteförhållanden innebär en lång period av ekonomisk instabilitet, där både köpare och säljare måste anpassa sig till en skiftande verklighet. Det är också bra att komma ihåg att även om Riksbanken hittills varit så milda de kan mot bostadsägare de senaste åren, så är det ingen garanti för att det fortsätter så. Det återstår också att se om senaste räntesänkningarna höjer priserna enligt det historiska mönster som funnits tidigare.

De viktigaste faktorerna som styr bostadspriserna

De främsta faktorerna som påverkar bostadspriserna är sysselsättning, disponibel inkomst och ränta. Dessa faktorer är grundläggande för hur mycket vi kan investera i våra bostäder. När fler människor har arbete och hushållens inkomster ökar, blir fler benägna att köpa bostäder. Dessutom är räntan, särskilt bolåneräntan, en av de mest avgörande faktorerna för bostadsprisernas utveckling. Låga räntor gör det möjligt för fler att låna mer, vilket driver upp efterfrågan och därmed priserna på bostadsmarknaden.

Psykologi och marknadens sinnesstämning

Marknadspsykologi spelar också en roll, särskilt på kort sikt. En stark tro på en positiv framtid för ekonomin kan driva upp bostadspriserna, medan osäkerhet och rädsla kan leda till försiktighet bland köpare och säljare. Även om psykologi kan förändras snabbt och påverka marknaden, är dess effekter ofta tillfälliga jämfört med de mer fundamentala ekonomiska faktorerna.

Börsens indirekta påverkan

Börsen, å andra sidan, påverkar bostadsmarknaden främst indirekt. Robert Boije, chefsekonom på SBAB, förklarar att ”När vi tittar historiskt på vad det är som påverkar bostadspriserna är det framförallt två andra variabler som sticker ut: bolåneräntorna och hushållens inkomster”. Börsutvecklingen påverkar hushållens känsla av ekonomisk säkerhet, vilket i sin tur kan påverka deras benägenhet att ta risker, såsom att köpa en bostad. När börsen faller kraftigt känner sig hushållen ofta fattigare, vilket kan leda till att de skjuter upp stora köp, inklusive bostäder.

Långvarig börsoro och lågkonjunktur

Om börsnedgången utvecklas till en mer allmän ekonomisk oro eller en global lågkonjunktur kan situationen på bostadsmarknaden förändras. Osäkerhet är aldrig ett bra klimat för stora investeringar och det kan ge en svag utvecklig på bostadsmarknaden. Men enligt Boije kan en sådan utveckling även leda till att centralbankerna sänker räntorna ytterligare för att stimulera ekonomin. Historiskt sett har lägre räntor gynnat bostadsmarknaden genom att göra det billigare att låna, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på bostäder.

Aktuellt marknadsläge

Just nu är utbudet av bostäder på den svenska marknaden ”historiskt stort,” enligt SBAB. Detta stora utbud, tillsammans med högre räntor än för ett par år sedan, påverka bostadspriserna mer än börsens svängningar. I under sommaren har vi sett färre budgivare och längre annonstider framförallt för bostadsrätter, vilket indikerar en avvaktande marknad.

Sammanfattningsvis är det viktigt att förstå att medan börsen kan ge indikationer på vart ekonomin är på väg, är det främst faktorer som sysselsättning, inkomster och ränta som direkt påverkar bostadspriserna. Börsens påverkan är mest märkbar genom dess effekt på marknadspsykologin och hushållens riskvilja. Som Robert Boije från SBAB påpekar, är börsens inverkan på bostadspriserna ofta sekundär, men inte obetydlig.

Jag har läst några aktuella artiklar och ekonomiska rapporter efter Riksbankens senaste räntebesked. Här nedan gör jag ett försök att beskriva den nuvarande dynamiken på den svenska bostadsmarknaden, där en dramatisk minskning i bostadsbyggandet och räntan spelar betydande roller.

Drastisk minskning i bostadsbyggandet

Enligt en artikel publicerad i DN den 24 november 2023 har det skett en betydande minskning i bostadsbyggandet i Sverige. Att bostadsbyggarna i Sverige är under hård press och ser dystert på framtiden tog vi upp i ett tidigare inlägg om bostadsmarknaden hösten 2023. Under årets första tre kvartal påbörjades endast 20 950 lägenheter, en minskning med 55% jämfört med föregående år. Detta är långt ifrån de 70 000 som behövs årligen enligt Boverkets prognos för att undvika bostadsbrist. Experter som Johan Deremar från Byggföretagen och Robert Bergqvist från SEB understryker allvaret i denna tvärnit för nybyggnationer, vilket indikerar en växande utmaning för den svenska ekonomin och arbetsmarknaden.

Ekonomiska faktorer som påverkar byggandet

Bostadsbyggandets minskning är starkt kopplat till de ekonomiska förhållandena i landet. Högre räntor och byggkostnader har avsevärt påverkat byggsektorns kapacitet att utveckla nya projekt. Artiklarna belyser att för att återuppliva bostadsbyggandet är det avgörande att räntorna sänks och politiska åtgärder vidtas för att stimulera efterfrågan på bostäder.

Riksbankens senaste räntebeslut

I en artikel i DN från den 23 november 2023 refereras till att Riksbanken har valt att hålla styrräntan konstant på 4 procent. Detta beslut, motiverat av en minskande inflation och en ökande arbetslöshet, har skapat en stor diskussion bland ekonomer. SBAB:s chefsekonom Robert Boije och andra bedömare ser detta som ett tecken på att vi kanske har nått räntetoppen, vilket kan ha signifikanta effekter på bostadsmarknaden.

Framtidsperspektiv och prognoser

Artiklarna ger olika perspektiv på hur styrräntans framtid kan se ut. Vissa experter, som Annika Winsth från Nordea, förutspår att Riksbanken kan sänka styrräntan så tidigt som nästa sommar, medan andra tror att det kan dröja till 2025. Dessa prognoser är viktiga för att förstå hur bostadsmarknaden kan komma att utvecklas framöver.

Påverkan på bostadspriser och affärsvolym

Under det senaste året har bostadspriserna sjunkit, med ett fall på 10 procent för bostadsrätter och 13 procent för villor. Trots detta har antalet affärer börjat öka något för villor under hösten. Riksbankens beslut att hålla styrräntan oförändrad kan skapa en viss stabilitet på marknaden, men några stora räntefall och därpå följande rallyn på bostadsmarknaden är inte att vänta i närtid. Det bästa man kan förvänta sig är nog snarast en ganska plan prisutveckling och något ökande försäljningsvolymer. Detta till följd av att köpare och säljare finner varandra igen efter en period med väldigt olika förväntningar.

På lite längre sikt kan man dock ana att nya prisrallyn kan komma på bostadsmarknaden då bostadsbristen tilltar efter en period av drastiskt färre nyproducerade bostäder.

Rekommendationer för hushåll och investerare

I ljuset av det rådande ekonomiska klimatet och osäkerheten på bostadsmarknaden, rekommenderar ekonomer att hushåll med stabila ekonomier kan överväga att behålla sina nuvarande rörliga räntor. För de med mindre ekonomiska marginaler kan det vara klokt att trots allt binda åtminstone delar av lånen för att skapa en säkrare ekonomisk framtid.

Om du överväger att stiga in på bostadsmarknaden eller att uppgradera till en större bostad, kan nu vara en strategisk tidpunkt att agera. Med Nordeas prognos om potentiellt sjunkande räntor redan 2024, och en sammanflätning av historiskt låga nivåer av nybyggnation samt en uppdämd efterfrågan efter en period av osäkerhet, kan detta mycket väl leda till snabbt stigande priser på bostadsmarknaden. En försvagad svensk krona kan ytterligare förstärka denna trend, då en svagare valuta tenderar att göra den svenska bostadsmarknaden mer attraktiv för utländska privatpersoner och investerare. Detta beror på att deras kapital får större köpkraft i Sverige, vilket kan öka deras intresse för att investera i fastigheter här. En sådan utveckling kan leda till ökad efterfrågan, särskilt i attraktiva regioner och segment, och potentiellt bidra till en uppgång i priserna och aktiviteten på den svenska bostadsmarknaden.

Sammanfattning och avslutande tankar

Den svenska bostadsmarknaden navigerar genom betydande utmaningar, där en markant minskning i bostadsbyggande och en volatil räntemiljö står i fokus. Situationen kräver strategiskt övervägande och aktivt engagemang från politiker, hushåll och investerare. Framtiden för marknaden och dess förmåga att effektivt anpassa sig till dessa förändringar är ännu oviss. För risktoleranta kapitalstarka aktörer kan detta skapa gynnsamma investeringsmöjligheter, men det är viktigt att betona att risknivån för närvarande är exceptionellt hög.

Riksbankens påverkan på bolåneräntorna

Riksbanken har under sista året genomfört en rad höjningar av styrräntan, vilket har skapat skälvningar genom bostadsmarknaden. Osäkerheten och oron resulterar allt färre köpare och säljare kan mötas och enas om värdet på bostäder som skall överlåtas.

• Styrräntans Höjning: Riksbanken har beslutat att höja styrräntan till 4 procent. Detta beslut har tagits i ljuset av en lågkonjunktur och en önskan att stabilisera ekonomin. Som ett resultat har de rörliga bolåneräntorna närmat sig 5 procent, en ökning från tidigare genomsnittsräntor på cirka 1,5 procent på bara något år.

Villaägares Ekonomiska Utmaningar

Med räntehöjningen har villaägare ställts inför ekonomiska utmaningar.

• Räntekostnadens Påverkan: För den som nyligen har köpt en bostad har räntehöjningarna inneburit en betydande ökning i årliga räntekostnader. För den som har köpt en villa till dagens genomsnittspris och maxbelånat sig har ränteökningen sedan början av 2022 inneburit en ökad räntekostnad på nästan 100 000 kronor per år (Hemnet).

Villaprisernas Nedgång

Villapriserna har visat en nedåtgående trend på flera platser i Sverige.

• Storgöteborgs prisfall: Den mest påtagliga förändringen har skett i Storgöteborg med ett prisfall på 5,3 procent under september månad.
• Nationellt prisfall: Totalt sett har priserna på villor minskat med 1,9 procent över hela landet. Sedan bostadspriserna var som högst förra våren har de minskat med nästan 13 procent.

Bland mäklare är det dock en utbredd uppfattning att de stora ränteuppgångarna borde slå igen tydligare på bostadspriserna. Risken är inte obetydlig för fortsatta nedgång på bostadsmarknaden.

Bostadsbyggares perspektiv på marknaden

Bostadsbyggarnas utsikter ser fortsatt dystra ut enligt den senaste bobyggarbarometern från Prognoscentret. Trots att hälften av bostadsutvecklarna och småhusbyggarna förväntar sig en oförändrad låg försäljningstakt i nästa kvartal, tror fyra av tio på en ytterligare minskning. Bara en av tio förväntar sig en ökning. Företagen är dock något mer optimistiska för sina egna utsikter jämfört med branschen som helhet. Majoriteten tror att sysselsättningen kommer att minska, men det finns en viss optimism kring räntehöjningar och möjligheten att räntetoppen snart är nådd.

Bobyggarbarometern egna företaget 4 kv:

• Försäljning: Minska 41%, Oförändrad 48%, Öka 12%.
• Byggstarter: Minska 61%, Oförändrad 35%, Öka 4%.
• Känsla för utvecklingen: Sämre 62%, Oförändrad 29%, Bättre 9%.
• Antal anställda: Minska 57%, Oförändrad 42%, Öka 1%.

Framtidsutsikter för Bostadsmarknaden

Robert Boije, chefsekonom på SBAB, menar att bostadspriserna visar stark motståndskraft trots fall i september, särskilt i Storstockholm. Han förutspår dock en prisminskning under hösten, delvis på grund av fördröjda effekter från Riksbankens räntehöjning. Låga bolånemarginaler kan öka när bankerna justerar inlåningsräntorna, vilket påverkar den rörliga bolåneräntan. Dessutom kan bostadsrättsföreningar se stora höjningar av månadsavgifterna.

Med dessa insikter kan vi konstatera att bostadsmarknaden i Sverige under hösten 2023 har genomgått betydande förändringar. Det har varit få ljuspunkter på bostadsmarknaden denna höst. Men om vi blickar framåt ser vi en situation med bostadsbrist på många platser i landet. Detta, i kombination med rekordlåg produktion av nya bostäder, tyder på en het bostadsmarknad i framtiden.

Allt fler bostäder säljs innan de når öppna marknaden

Enligt den statliga bostadssajten Booli så är fenomenet med försäljningar på förmarknaden vanligare för bostadsrätter än för villor. Lägenheterna ligger längre tid på förmarknaden än villorna. Att lägga ut bostäder som ”kommande försäljningar” på förmarknaden är vanligare i storstäderna än i små och medelstora städer. En växande andel av objektet på förmarknaden når heller aldrig den öppna marknaden, utan säljaren hittar sin köpare på förmarknaden.

Många olika begrepp för bostäder som snart är till salu

Förmarknaden för bostäder blir lätt förvirrande. Inte minst p.g.a att i princip alla mäklarfirmor hittar på något eget finurligt begrepp med någon ”twist” för att marknadsföra sina ”kommande försäljningar”.

Exempel på begrepp för bostäder snart till salu är:

• Förmarknad,
• Pre-market,
• På G,
• Kommande
• Läge +,
• På glänt
• Snart här
• Försprång
• Osv.

Begreppen innebära mindre skillnader, men i princip är det samma sak. Dvs mäklaren har förberett en försäljning men säljaren är av olika anledningar inte redo för att dra igång med visningar ännu. Samtidigt vill man ”testa marknaden” och samla potentiella köpare inför försäljningen.

Vad beror trenden med kommande försäljningar på?

Den främsta anledningen till explosionen av objekt på förmarknaden är att mäklarfirmorna har hittat ett sätt att sänka tröskeln för nya kunder att gå in i ett samarbete. Genom att säga att säljaren kostnadsfritt kan förbereda sin försäljning utan att binda upp sig så fångar mäklarna in nya kunder. I praktiken är det såklart svårt att lämna den mäklare man förberett sin försäljning med.

En annan orsak är att Hemnet under senare år höjt sina priser dramatiskt. De tar lika mycket betalt för att lägga ut bostad som kommande försäljning som för att lägga ut annonsen skarpt. Många väljer därför att göra sitt ”test av marknaden” utanför Hemnet. Men det är alltså inte på Hemnet man skall leta om man skall hitta det breda utbudet av kommande försäljningar.

Ytterligare en anledning att man lägger ut hus och lägenheter på förmarknaden är att det kan vara en bra strategi för att få maximalt betalt.

Måste man bevaka mäklarnas hemsidor för att inte missa sin drömbostad?

Nej det måste man inte. Men de flesta behöver flytta sitt fokus från Hemnet till Booli. Booli är nämligen inte beroende av att mäklarna, via sina datasystem, publicerar bostäderna. Booli hämtar istället på egen hand på ett sätt som liknar hur Google hämtar information. På så sätt kan man säga att Booli är som ett Google för bostäder i Sverige. Booli plockar därmed upp även bostäder som bara lagts ut via mäklarnas hemsidor.

Booli undersökte i november 2021 hur många kommande försäljningar de hade på sin sajt och jämförde med Hemnet. Det visade sig att Booli hade inte mindre än 740% fler kommande försäljningar sökbara via sin sajt. Det säger sig själv var man skall leta efter kommande försäljningar.

Hur skall jag tänka när jag säljer min egen bostad?

Genom att först lägga ut objektet som kommande kan man, om man har väldigt bra koll på prisläget i området, göra en bra affär. Inte sällan hör någon av sig och vill göra en snabb affär och lägga på en rejäl premie ovanpå utgångspris. Då kan säljaren slå till direkt. Får man inte sitt drömbud har man ju ändå kvar möjligheten att sälja på den ordinarie marknaden. Det är därför rationellt att först lägga ut sin bostad som kommande.

Privatmäklarens nya digitala plattform är byggd för ännu smidigare och säkrare bostadsaffärer. Plattformen hjälper säljare, köpare och mäklare till en smidig försäljningsprocess.

Privatmäklaren fortsätter att utvecklas för att ge våra kunder en ännu bättre upplevelse av bostadsaffären. Med våra digitala verktyg gör vi det enkelt för alla att sälja sin bostad tryggt effektivt och i en ”snygg förpackning”.

Carl Troedsson, VD Privatmäklaren

Häng med när vi tar nästa stora steg mot en effektivare bostadsaffär. Samhällsutvecklingen och de tekniska framstegen gör att vi kan hantera en allt större del av bostadsaffären digitalt. För dig som köpare eller säljare innebär det en bättre kontroll, en effektivare process och Sveriges lägsta mäklararvode.

Vår affärsmodell bygger från början på internet och digitala lösningar. Tjänsten har utvecklats med tusentals nöjda säljare och köpare sedan starten 2006.

Focus när vi byggt vår nya webbplats har varit att bostäderna till salu skall presenteras på ett snyggt och modernt vis. Samtidigt har vi använt tekniken för att göra det lätt för våra kunder att komma igång med en försäljning. Vidare har man som säljare en bra överblick och kan lätt följa utvecklingen i försäljningsprocessen. Säljaren behåller kontrollen men har hela tiden ett effektivt stöd av sin mäklare genom vår nya tekniska plattform.

Besök Privatmäklarens webbplats på www.pm.se

Nu tar vi nästa steg, tillsammans för en bättre bostadsaffär!

Hemnet är fortfarande den bästa bostadssajten idag, men strategin med stora prishöjningar mot kunderna börjar nå vägs ände.

Vad som ser ut att kunna hota Hemnets ställning är inte i första hand att utmanarna har blivit bättre. Nej det är Hemnet själva, som efter ägarbyten och börsintroduktion höjt priserna och försämrat på andra sätt för sina kunder.

Vi hör allt oftare bostadssäljare beklaga sig över kostnaden för Hemnetannonseringen. Det är en indikation på att gränsen för hur mycket pengar man kan krama ur bostadssäljare och hur mycket man kan försämra villkoren för mäklarna snart är nådd. Vi tror att Hemnet måste byta spår för att inte nå en punkt där mäklarna enas om en ny plattform för internetannonsring av bostäder.

Prishöjningar har nått vägs ände

Hemnet kan inte fortsätta på inslaget spår. Fortsatta prishöjningar riskerar att slå tillbaka kraftigt mot Hemnets populäritet. Hemnet har ”lovat” sina aktieägare 15-20% tillväxt framöver. Problemet är att Hemnet verkar tro att man kan ta ut princip all tillväxt genom att öka priserna på annonserna. Det kommer inte fungera. Många bostadssäljare och mäklare har redan nått en gräns för vad man kan acceptera.

Hemnet försämrar för bostadssäljare

Hemnet tar nu mer betalt samtidigt som man försämrar produkten, bostadsannonserna, gentemot sina kunder – bostadssäljarna. För att få ut mer pengar ur varje kund har man infört en modell där man försämrar sina kunders annonser om inte kunderna betalar extra för att slippa försämringarna. Det räcker inte att betala (det redan höga) grundpriset för en annons. Betalar man inte extra försvinner t.ex. sådan ”grundfunktionalitet” som att visningstider syns i sökresultatet. Detta innebär att om man inte betalar extra så försämrar Hemnet möjligheterna för köpare och säljare att finna varandra via deras plattform. Det känns inte som en långsiktigt hållbar strategi.

Hemnet försämrar även för mäklarna

Tidigare var fördelningen av intäkterna från bostadsannonserna mellan mäklarna och Hemnet 50/50. Ersättningsnivån till mäklarna har redan sänkts och skall nu sänkas igen. Från årsskiftet kommer ersättningen vara 20% (med möjlighet att komma upp till 40% om mäklarfirmorna i snitt säljer på sina kunder dyra extratjänster vid över 70% av de utannonserade objekten). Kanske smart kortsiktigt, men det är många mäklare som är missnöjda med detta. Det är trots allt mäklarna som står för allt innehåll på Hemnet.

Hemnet fortfarande bäst

Trots prishöjningarna är det fortfarande värt att lägga ut sin bostad på Hemnet, som det ser ut idag. Annars missar man för många potentiella köpare. Hemnet har ett väldigt starkt varumärke och väldigt många besökare. Hemsidan fungerar också bra och är tydlig med väl fungerande sökfunktioner.

Vad håller mäklarna kvar på Hemnet?

Man kan ju fråga sig varför inte mäklarna redan har lämnat Hemnet. Det är ju som sagt mäklarna som står för allt innehåll som är det stora värdet hos en plattform för att söka bostäder. Varför skall mäklarna titta på medans Hemnet tar en större och större del av omsättningen vid bostadsaffärerna? Svaret är dels att Hemnet fortfarande är den bästa plattformen för bostadssök i Sverige och dels är det svårt för mäklarna att enas om en ny plattform. Men faktum är att det går rykten om vad som kommer att ske på marknaden för bostadssök i Sverige.  Det finns redan idag ett par ganska starka alternativ till Hemnet. Sedan handlar det om att mäklarna skall enas om att gå över till någon av dessa plattformar eller till någon helt ny.

Finns det lojalitetsavtal?

Frågan är också hur villkoren ser ut mellan de som köpte Hemnet (General Atlantic m.fl) och de som  sålde (Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet, men kanske framförallt Svensk Fast och Fastighetsbyrån) . Finns det något ”lojalitetsavtal”? Kanske att säljarna inte får starta någon ny marknadsplats som konkurrerar med Hemnet inom en viss tid? Bara spekulationer men det känns sannolikt att det finns en sådan överenskommelse. Den typen av ”inlåsning” borde i så fall ha en tidsgräns. Vad händer när tidsfristen löpt ut. Startar jättarna  Svensk Fastighetsförmedling och Fastighetsbyrån ”ett nytt Hemnet”?

Hemnet verkar dock tro att mäklarna snällt kommer att låta dem ta över mer och mer av intäkterna kring bostadsaffären.  Byter man inte snart spår från stora och frekventa prishöjningarna på annonser så tvingar man mäklarna att hitta alternativ.

Finns det några alternativ till Hemnet?

Finns det några alternativ. Ja faktiskt. Booli fungerar bra och och har gjort det länge. I kampanjer lockar Booli med att de har en större del av utbudet. Men det främsta tecknet på att många mäklare nu letar alternativ är nog att sju av de största mäklarkedjorna ( efter bjässarna Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling) redan startat en konkurrerande sajt – Boneo. Även Fastighetsbyrån verkar snegla på sätt att runda Hemnet. 

Boneo redan störst på kommande bostäder

Även om firmorna som startat Boneo tillsammans har en betydande del av marknaden så räcker det inte för att utmana Hemnet. Strategin som Boneos ägare använder är att lägga ut så mycket annonser som möjligt som kommande (”På G”) bara på Boneo. På så sätt är det en betydande del av de ”hetaste annonserna” som bara syns på Boneo under en tid. Detta är nog en smart strategi för att få fler och fler att börja sin sökningar på Boneo istället för på Hemnet.

Även Fastighetsbyrån ser ut att vilja runda Hemnet

Om man skulle våga sig på en gissning så finns nog som sagt någon typ av avtal som säger att Fastighetsbyrån och Svensk fast  inte (ännu) får starta en bostadssajt som konkurrerar direkt med Hemnet . Men det verkar ok att försöka driva en större del av bostadssökarna direkt till sin egen webbplats. Detta framgår om man läser mellan raderna t.ex. i det här Pressmeddelandet.

Kan t.ex. Boneo konkurrera ut Hemnet

Med nuvarande ägarstruktur tror jag inte att Boneo kommer att kunna konkurrera ut Hemnet. MEN om de släpper på prestige samt den mäklarinterna politiken och lämnar ett erbjudande till resten av mäklarsverige om att gå in som delägare så kan det nog skaka om marknaden för bostadsannonsering ganska snabbt.

Försäljningen av Hemnet dyr läxa för (de flesta) mäklarna

Mäklarsverige behöver inse sitt misstag. Man fick in 2 miljarder, men nu kapar Hemnet hundratals miljoner varje år.  Det finns mycket att säga om försäljningen av Hemnet. Några få blev visserligen väldigt rika (och det finns nog underlag för en bok angående hur den affären drevs igenom). Nu sitter man i ett läge där det amerikanska riskkapitalbolaget General Atlantic och andra aktieägare siktar på att vrida ur varenda krona ur internetannonseringen för bostäder. Mäklarna har tillfälligt släppt kontrollen. Men vi tror att Hemnet genom sitt agerande senaste åren bygger upp ett missnöje bland mäklarna som snart utlöser ett större initiativ för att samla mäklarna kring ett ”nytt Hemnet”. Det som har byggt Hemnet långsiktigt fram till försäljningen var just att det ägdes av mäklarna som levererade innehållet.

Hur skall Hemnet behålla sin position som nr 1

Vi tror Hemnet måste:

1. Byta spår från de ständiga prishöjningar. De måste hitta andra sätt att öka sina intäkter och hålla sina aktieägare nöjda.
2. Låta grundannonsen (Hemnet bas) vara fullt funktionell så att att man inte döljer någon information i sökresultaten eller i annonserna.
3. Låta mäklarna ha kvar den ursprungliga dealen med 50% av intäkterna från annonserna.