De senaste åren har varit turbulenta för den svenska bostadsmarknaden. Många faktorer, både inhemska och globala, har bidragit till en svåröverskådlig situation för både köpare och säljare. En av de faktorerna är det internationella ränteläget, som har haft en direkt effekt på den svenska marknaden. När räntorna steg i omvärlden påverkades även svensk ekonomi, vilket fick konsekvenser för bolåneräntor (gick upp) och hushållens köpkraft (gick ner). Samtidigt har en svag svensk valuta försvårat den ekonomiska situationen ytterligare för hushållen i allmänhet. Detta påverkar både dem som vill köpa bostad och dem som redan äger en negativt, även om det inte fått katastrofala konsekvenser hittils. Hur dessa två faktorer påverkar svenska bostadspriser på sikt är inte helt enkelt att förutse, men effekterna har redan varit påtagliga i form av rekordstort utbud och en något avvaktande marknad med stagnerad prisuppgång och i vissa områden en, förvisso skenbart, tillfällig nedgång av priserna. Vem hade trott det för ett par år sen?

Läs mer: Bostadsmarknadens utmaningar: Svag krona och räntor

Prisökningar på bostäder: Hållbara eller på väg att stanna av?

Under de två första decennierna av 2000-talet har svenska bostadspriser genomgått en dramatisk förändring. Från ett genomsnittligt pris på 1,3 miljoner kronor i början av årtusendet har priserna år 2021 stigit till 3,5 miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning på 170 procent. Denna prisuppgång har överskridit den generella inflationen, som endast har stigit med cirka 20 procent under samma period. Den svenska bostadsmarknaden har följt samma trendriktning som andra västländer marknader, men samtidigt varit mer extrem. I USA har priserna stigit med cirka 95 procent under samma period (se FRED), medan priserna i EU har ökat med 50 procent mellan 2010 och 2024 (se ECB).

Hushållens ökande skuldsättning har också gjort dem mer känsliga för ränteförändringar. Den svenska hushållens skuldsättning bland de högsta i EU, vilket innebär att räntehöjningar får stora konsekvenser för den privata ekonomin. När räntorna stiger, och i ett klimat där hushåll redan bär på stora lån, kan det utlösa en kedjereaktion där efterfrågan på bostäder minskar, vilket i sin tur pressar priserna nedåt.

Hushållens skuldsättning: Hur känslig är marknaden?

Historiskt sett har låg ränta varit en betydande faktor i den svenska bostadsmarknadens prisuppgång. Riksbankens styrränta har hållits på historiskt låga nivåer, ofta nära noll, från 2014 till 2021. Detta har underlättat för hushåll att ta lån, vilket ökat efterfrågan på bostäder och drivit upp priserna. När räntorna är låga minskar hushållens boendekostnader, vilket gör att det känns billigare att köpa en dyr bostad. När Riksbanken sen höjt räntorna för att bekämpa inflationen, får många hushåll ompröva sina bostadsplaner eller avvakta med en önskad flytt.

Räntehöjningar och bostadspriser: Vad betyder de för bostadspriser?

Forskning om räntans påverkan på bostadspriser visar att räntor har en betydande inverkan, men att de inte ensamt förklarar alla prisökningar. I en uppsats från Uppsala universitet baserad på data från 2005 till 2021, görs ett försök att beräkna hur mycket styrräntan bidragit till prisökningarna med slutsatsen att styrräntan kan förklara endast en liten del av de drastiska prisökningarna. Så även om räntan har en viktig roll att spela, kan den inte förklara hela prisuppgången. Flera andra faktorer, såsom låg bostadsproduktion, arbetsmarknadens utveckling och den allmänna ekonomiska tillväxten, har också spelat en betydande roll.

Svag krona och byggkostnader: Vad betyder det för nyproduktion?

Utöver de räntehöjningar som påverkar bostadsmarknaden, har den svenska kronan också försvagats kraftigt de senaste åren. En svag valuta gör att importen blir dyrare, vilket påverkar byggkostnaderna och därmed priset på nyproducerade bostäder. Det innebär att den stigande byggkostnaden inte kan hållas tillbaka trots att efterfrågan på bostäder minskar. Nyproduktion kan därför komma att fortsätta vara dyr, vilket i sin tur pressar priserna på äldre bostäder indirekt. Den svaga kronan påverkar även hushållens köpkraft genom att göra det dyrare att konsumera utländska varor, vilket minskar den disponibla inkomsten för många hushåll.

Riksbankens räntestrategi: Effekt på bostadsmarknaden framöver

En svagare efterfrågan och en högre kostnad för att finansiera bostadsköp sätter press på både köpare och säljare. Den höga skuldsättningen bland svenska hushåll innebär att många kommer att ha svårt att hantera den del av räntehöjningarna som fortfarande är kvar. Detta kan skapa en negativ spiral där fler bostäder kommer ut på marknaden samtidigt som efterfrågan minskar, vilket ytterligare sänker priserna.

Ränteförändringar och svag krona: Vad innebär det för köpare och säljare?

För köpare innebär det en riskabel situation. Om priserna i det scenariot fortsätter att falla, kan många stå inför att betala mer för sina bostäder än vad de är värda på marknaden. För säljare blir det viktigt att ha en realistisk syn på marknaden och vara beredda på att priset kan sjunka.

Att man velat undvika detta i Sverige kan förklara varför man inte höjt räntan lika mycket här som i andra länder, vilket uppenbarligen inte hjälpt kronkursen. En lågt värderad krona anses också vara bra för exporten, vilket i sin tur ska vara bra för Sverige som helhet. Detta har säkert också spelat in i Riksbankens agerande. Den i hög grad (direkt och indirekt) exportberoende krigsprofitören SAAB har gått enastående på börsen med hjälp av Natointräde, svag krona och militärhjälp till Ukraina. Aktien har gått upp 264 % på 3 år medan index i Sverige har ökat med 30 % under samma tidsrymd. Exportindustrin och att hålla nere bolåneräntor verkar ha varit en prioritet så långt det gått för Riksbanken.

Den svenska bostadsmarknaden står inför stora utmaningar. En svag krona och osäkra ränteförhållanden innebär en lång period av ekonomisk instabilitet, där både köpare och säljare måste anpassa sig till en skiftande verklighet. Det är också bra att komma ihåg att även om Riksbanken hittills varit så milda de kan mot bostadsägare de senaste åren, så är det ingen garanti för att det fortsätter så. Det återstår också att se om senaste räntesänkningarna höjer priserna enligt det historiska mönster som funnits tidigare.