När man köper en lägenhet i Sverige så köper man nästan alltid en andel i föreningen som äger huset (inte alltid fastigheten) och rätten att bo i lägenheten som ska finnas i lägenhetsförteckningen. Där är den upptagen med ett unikt nummer och uppgifter om pantsättning, ägare, yta och antal rum. En bostadsrätts värde kan enkelt beskrivas som det högsta av vad någon vill och kan betala för den och vad säljaren är beredd att släpp den för. Frågan blir då vad som avgör detta och om detta ”marknadsvärde” är en bra indikation på det långsiktiga värdet. Går det att förlita sig på detta, så man vågar låna mångmiljonbelopp?
Vad bestämmer priset vid en försäljning?
Marknadspriset bestäms vid en försäljning som nämnts av vad någon kan och vill betala vid försäljningstillfället. Även om det går att som säljare ta ett annat bud än det högsta är det inte det vanligaste. Det är dessutom oftast så, i högprisområden, att den som till slut köper helt enkelt är den som har mest pengar att tillgå. Det händer så klart att någon stannar innan lånelöftet sätter stop i en budgivning, för att de vill göra en bättre affär och tycker budgivningen sprungit iväg, men de flesta spekulanter frågar banken hur mycket de har att röra sig med. Banken svarar, givet vad det de enligt en mäklare eller banken kan få för en eventuell existerande bostad, övriga tillgångar samt hushållets inkomster och beräknade samt faktiska utgifter för det nya boendet med hur mycket de kan buda. Sen budar dem till den nivån om inte alla andra stannat. Den som har näst mest pengar att tillgå bestämmer alltså var det stannar om man ska vara precis.
Å ena sidan förefaller detta vara ett riskbeteende båda för individen och samhället. Man förlitar sig helt på att bankens kreditprövning inte skapar problem på det individuella eller samhälliga planet. Å andra sidan har det varit en bra affär för banker och individer att agera på detta sätt på sistone.
Om man vill undvika onödiga problem kan det vara värt att titta noggrannare på vad man köper, utöver frågan ”är detta det jag vill ha för de pengar jag förfogar över?”
Vad påverkar det faktiska värdet på en bostadsrätt?
Avgiftens höjd är en faktor som alltid kommer med i uträkningen som spekulanter gör med hjälp av en räknesnurra på exempelvis Hemnet eller när banken räknar åt personen. Bakom avgiften så döljer sig styrelsen mer eller mindre välgrundade beslut. Man kan för att få mer på fötterna dessutom
- fråga föreningen om de beslutat om avgiftsändringar, och
- ur underhållsplanen skapa sig en bild som komplettera årsredovisningen avseende vilka kostnader som föreningen man blir medlem i och delägare till står inför.
Om avgifter generellt är för höga eller låga det tvistar de lärda om och vi har skrivit om det tidigare. Här fokuserar vi på en annan aspekt, nämligen belåningen i sig och vad man ska ta höjd för utöver det banken räknar på om man vill vara försiktigare än genomsnittsköparen av en bostadsrätt. Vi börjar med att se på marknadsaspekten och mäklarnas värderingar.
Hur kommer mäklare fram till sina värderingar?
De flesta mäklare kan om de vill pricka rätt på en bostadsrätts marknadspris i förväg. De börjar med att titta på kvm-priset i området med hjälp av verktyg som Valueguard och sen justerar de upp eller ner utgångspriset i sitt huvud utifrån för och nackdelar jämfört med de objekt som man jämför med. Mäklare brukar sen, i de flesta fall, lägga sig en bit under det när de kommunicerar sin värdering till parterna för att underlätta försäljningen och anpassa sig till hur alla andra gör och att spekulanter i många områden räknar med att det går upp i budgivning senare. Du kan själv göra en sådan värdering. Även om du inte har tillgång till lika bra verktyg, så kan du tänka på faktorer som påverkar.
Att tänka på:
- Kvm-pris i området (fundera på hur tillförlitlig din siffra är kontra en mäklares)
- Hur likt är objektet du värderar jämförelseobjekten? – Det bestämmer tillsammans med mängden av dem precisionen på värderingen.
- Vilka fördelar respektive nackdelar med objekt jämfört med jämförelseobjekt (i den mån du känner till dem)
- belåning i föreningen en sådan för-/nackdel som ofta underskattas i relation till vad objektet är värt på sikt
Du som som köpare går också med all sannolikhet mycket på känsla och båda köpare och säljare brukar tro att andra är som dem, vilket inte alltid stämmer, samt i säljaren fall ofta leder till at de överskattar sin egen bostad. De flesta tror deras bostad är bättre än snitt- och medianbostaden. En statistisk omöjlighet att de har rätt i det, i alla fall.
Jag anser att man kan lägga till bostadsrättens andel i lånen till det belopp du lånar till att köpa bostadsrätten. Din andel i föreningen, eller avgiften, gånger hela föreningens skuld eller belåning per kvm gånger dina kvm kan båda vara sätt att uppskatta din del i föreningens skuld. Finns det mycket pengar i kassan och inga lån kan man istället dra ifrån sin del i det från det man lånar. Även om banken inte håller med, och de andra spekulanterna resonerar annorlunda, så kan man tänka så när man jämför fördelarna och nackdelarna med olika bostadsrätter.
En fördel med skuldfri förening med god kassa är också att de som har god ekonomi och inte lånar allt de kan tenderar att föredra sådan och i kombination med att den sammanlagda belåningen, allt annat lika, är lägre torde borga för färre problem i genomsnitt jämfört men att köpa in sig i en förening med stora skulder. Det är dessutom kanske mindre risk för att få grannar som försiktighet i sitt ekonomiska tänk. Tenderar dessa personer också låna mer för sin egen del och ha mindre säkra anställningar? Oklart, men sannolikt.
Rent objektivt är det dock desto enklare för en förening att låna till utgifter ju mindre lån som redan finns. Risken att få ekonomiska problem i hela föreningen minskar således drastiskt.
Hur mycket vågar man låna?
Den enda risken med att vara försiktig med att låna är att du blir överbudad av folk i din inkomst- och förmögenhetsliga som lånar så mycket de får på gott och ont. Du blir inlåst i det du sitter med vilket kan vara bra eller dåligt beroende på vad som händer med priserna framöver. Dåligt om du tänkt flytta till större, eller träda in på marknaden och priserna går upp.
Om man vill buda på och vinna budgivningar utan att förhäva sig kan det vara bra att tänka på följande:
- Äger föreningen marken, eller är det tomträtt. Tomträtt är ett minus.
- Är det en äkta förening, om inte – vet ni vad det innebär?
- Hur stor är den totala belåningen, inkl er del i föreningens skuld?
- Hur stor räntehöjning klarar jag/vi (inkl vad som händer med föreningens lån och därmed för eller senare med avgiften)?
- Hur säker är min/vår inkomst?
Den sista punkten tro jag många missar. Kan jag betala även om jag tappar i inkomst? Med det sagt: Om banken säger ja, och man överlever en 5-10 procentig bostadslåneränta ett tag så är det nog bara att buda om man inte (båda köparna i förekommande fall) är i en riskfylld, dvs konjunkturkänslig, bransch.
Kan man klara att branschen man jobbar i hamnar i kris, börsen går ner och priserna på bostäder rasar med en 30 % utan att tvingas sälja så är man väldigt mycket säkrare och försiktigare än de flesta som köper. Om man tänker vara ännu mer försiktig är det ofta svårt att få köpa alls.
Affärsmannen och brandingexperten Donald Trump sa, innan han blev TV-pajas och kontroversiell politiker, att om du är beredd att leva med ett realistiskt worst case scenario så är det bara att köra. Kan vara lite sant.
Han blev rik i alla fall. Det viktiga är dock att förstå är att banken gör denna riskanalys åt dig på lagstiftarens inrådan, men bara delvis.