Köpekontrakt kan kännas både komplexa och enkla på samma gång. De består av många delar och ett precist språk som kan verka svårt för den utan juridisk kunskap, men i grunden handlar det om en enkel affär: att byta pengar mot en fastighet. För att undvika tvister är det dock nödvändigt att inkludera mer än bara dessa grundläggande villkor i kontraktet. I denna serie går vi igenom några viktiga aspekter av köpekontrakt, och i de första två delarna fokuserar vi på finansieringsvillkor.
Strukturen för ett typiskt kontrakt – formkraven först
Det finns ett antal formkrav i lagen (Jordabalkens första kapital) för att köpet ska vara giltigt, och dessa avhandlas först i de flesta kontrakt. Därefter nämns oftast när köparen ska betala vad och hur i första paragrafen. Därefter följer ofta en klausul om finansieringsvillkor, vilket är vad vi ska fokusera på här.
Finansieringsvillkor – varför finns de?
Efter de grundläggande formkraven följer ofta standardiserade villkor som syftar till att förhindra konflikter längre fram. Målet är att skapa en tydlig och gemensam förståelse mellan köpare och säljare för att undvika missförstånd. Fastighetsmäklarnas största branschorganisation, Mäklarsamfundet, har tagit fram standardformuleringar som de flesta mäklare använder och som citeras i det följande. Mäklaren har en viktig roll i att hjälpa parterna att undvika onödiga risker och säkerställa att alla är medvetna om vad de skriver under på.
Finansieringsvillkoren ger köparen rätt att begära återgång av köpet om de inte lyckas ordna finansieringen inom den tidsram som anges i kontraktet. Detta innebär att köparen kan ta sig ur kontraktet utan att behöva betala skadestånd, förutsatt att villkoren för återgångsvillkoret i kontraktet är uppfyllda.
När det inte behövs
Om all finansiering är löst, rekommenderas det att ta med en standardtext som säger: ”[p]arterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad.”
Det kan bara rekommenderas om det faktiskt är löst, till exempel om:
- Köparen har pengarna kontant
- Köparen vet att de kan köpa kontant efter en försäljning där bindande kontrakt med alla villkor uppfyllda redan finns
- Det finns väldigt goda marginaler i ekonomin så det är närmast omöjligt att inte kunna slutföra köpet
- Banken rent av redan beviljat lånet innan kontraktet skrivs under
Den paragrafen ska också innehålla följande förtydligande: ”Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att utebliven betalning kan medföra att säljaren kan häva köpet och kräva skadestånd.” Detta för att tydliggöra var ansvaret landar om finansieringen inte är klar trots allt, eller om de goda marginalerna inte var så goda som man trott.
Köparen är ansvarig för att kunna betala köpeskillingen. Skadeståndet är inte begränsat till handpenningen utan kan bli både högre eller lägre beroende på situationen. Huvudregeln är att motparten ska sättas i samma ekonomiska läge som om kontraktsbrottet inte skett. Om fastigheten säljs på nytt och priset blir lägre än det ursprungliga, måste köparen betala mellanskillnaden samt extra kostnader, som exempelvis ett nytt mäklararvode. Säljaren har rätt att behålla handpenningen för att täcka sina förluster, men kan behöva betala tillbaka delar av den om försäljningen resulterar i en vinst. Om ingen ekonomisk skada uppstått behöver ingen ersättning betalas, men det finns risk för att skadeståndet kan bli högt.
Vilka finansieringsvillkor finns?
Det finns tre vanliga villkor för finansiering.
- Villkor för att objektet ska godkännas som säkerhet av banken inom en vis tid innan köpet blir bindande för köparen
- Villkor för upptagande av lån. Där man förbinder sig att söka lånelöfte etc.
- Villkor för egen försäljning, dvs att man som köpare lovar försöka sälja sitt nuvarande boende till ett visst pris innan ett visst datum. Om det inte går får man begära återgång.
De sistnämnda återkommer vi till mer i detalj i ett senare inlägg, medan det förstnämnd kan avhandlas redan här.
Villkor för lån – Bankens godkännande av objektet som säkerhet
De flesta lånelöften har villkor, och ett av de vanligaste är att lånelöftet endast gäller om banken godkänner fastigheten som säkerhet för lånet. Det innebär att banken beviljar lånet baserat på köparens ekonomi, men de måste också bedöma om fastigheten är en tillräckligt säker investering. Om det finns osäkerhet kring bankens godkännande och köparen behöver lånet för att kunna genomföra köpet, bör mäklaren rekommendera att detta villkor skrivs in i köpekontraktet.
Vad innebär det för parterna?
För säljaren innebär detta att handpenningen inte betalas ut förrän villkoret är uppfyllt, vilket sker när den tidsfrist som getts köparen för att få klartecken från banken och, i bästa fall, skriva under bindande lånehandlingar har löpt ut. Säljaren har heller ingen garanti för att köparen får sitt lånelöfte beviljat, trots att kontraktet är undertecknat och köparen har förbundit sig.
Betyder detta att köparen kan använda villkoret för att enkelt dra sig ur? Inte riktigt. Kontraktet innehåller vanligtvis en formulering som anger att: ”Köparen är medveten om sin lojalitetsplikt gentemot säljaren, vilket innebär att det åligger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta alla nödvändiga åtgärder för att kreditgivaren ska godkänna objektet som säkerhet. Om köparen inte uppfyller detta åtagande kan säljaren ha rätt till skadestånd.”
Detta villkor är med andra ord inte tänkt som en form av öppet köp eller ångerrätt, utan som ett skydd för köparen om banken nekar att godkänna fastigheten som säkerhet. Om köparen saknar lånelöfte eller behöver sälja sin bostad, hjälper detta villkor inte, eftersom det krävs att banken faktiskt har nekat just denna fastighet som säkerhet.
Det händer ibland att banker nekar, eller granskar objektet extra noggrant, om köparens ekonomi har små marginaler. Men det är inte syftet med villkoret. Syftet är att skydda köparen från problem om denne har gjort allt rätt men banken ändå säger nej till något som ofta inte kan klarläggas innan kontraktet skrivs under.