Köpekontrakt består av många delar och ett precist språk som kan vara svårt för den utan juridisk kunskap. Men i grunden handlar det om en enkel affär: att byta pengar mot en fastighet. För att undvika tvister är det dock nödvändigt att inkludera mer än bara dessa grundläggande villkor i kontraktet. I denna serie går vi igenom några viktiga aspekter av köpekontrakt, och detta är den andra delen där vi fokuserar på finansieringsvillkor.
Villkorat köp – vi kan köpa om …
Det finns tre vanliga villkor för finansiering:
• Villkor för att objektet ska godkännas som säkerhet av banken inom en viss tid innan köpet blir bindande för köparen.
• Villkor för upptagande av lån.
• Villkor för egen försäljning.
Det första har vi avhandlat i ett tidigare inlägg. De andra återkommer vi till i ett senare inlägg, men här diskuterar vi det tredje.
Köpa först och sälja sen – utan att ta för stor risk
Om man ska köpa först och sälja sen, eller tvärtom, är en stor fråga för den som äger sitt boende och vill flytta. För- och nackdelar kan man länge diskutera, och vi kan få anledning att återkomma till det i bloggen. Men här räcker det att nämna att den stora risken med att köpa först är att man inte kan vara säker på vad man får för sin nuvarande bostad innan man köper en ny. För att råda bot på detta problem finns ett väldigt köparvänligt villkor som en del säljare går med på, och det är just ”villkor för egen försäljning”. Det är köparvänligt eftersom man som köpare har möjlighet att begära att köpet går tillbaka om man inte får minst en viss förutbestämd summa. Säljare som går med på detta gör det av olika skäl, exempelvis:
- De har bara en budgivare och vill hellre sälja med ett för dem dåligt villkor än inte alls.
- De tror att köparens bostad är lättsåld till det pris som står i kontraktet.
- De vill ta det högsta budet av rädsla att spekulanter annars börjar ta tillbaka sina bud, och det råkar vara ett med detta villkor.
- Det skiljer mycket pengar mellan det bud som är med villkoret och de andra buden.
- De vill vara snälla.
Frånsett det sista finns det alltså rationella skäl att acceptera ett sådant villkor.
Köparens anledning
Det kan verka dumt av en köpare att kräva ett villkor som torde vara impopulärt bland säljare, men det finns åtminstone ett par bra skäl att begära det för att undvika att inte kunna betala och bli skadeståndsskyldig:
- Kort om tid: Banken villkorar sitt lånelöfte på att man har sålt innan tillträdet, och det är inom en relativt snar framtid.
- Ont om pengar: Man har snäva marginaler och risken är stor – eller åtminstone inte väldigt liten – att man inte får ihop det.
- Man vill inte göra en dålig affär vid sin försäljning.
I de första två fallen måste man verkligen begära det, även om risken finns att man inte får köpa om säljaren säger nej. I det sistnämnda fallet handlar det ju om hur gärna man vill ha det nya boendet. Det går inte att utgå från att man gör en bra affär både när man köper och säljer.
Vad man som säljare och mäklare ska tänka på
Mäklaren ska ge råd, vara opartisk och samtidigt särskilt beakta uppdragsgivarens (nästan alltid säljarens) ekonomiska intresse. Därför är det när mäklaren väl framfört ett villkor om försäljning i ett bud och även rekommenderat det till den köpare som behöver det, ingen stor skillnad på mäklarens och säljarens perspektiv. Det är även bra för både köpare och säljare att inte affären slutar i en skadeståndsprocess, även om det så klart är värst för den köpare som inte kan betala på tillträdesdagen.
Nackdelen med ett sådant villkor är, för både mäklare och säljare, att affären inte är klar och det är upp till köparen att få till sin affär. Köparen kan inte strunta i att sälja och använda det som öppet köp, men har ändå mer kontroll på läget och har skyddat sig mot en stor risk. Mäklaren och säljaren får inte betalt om inte köparen får sålt sitt nuvarande boende. För att skydda säljaren måste mäklaren således:
- Se till att det finns tillräckligt, men inte orimligt mycket tid under vilken villkoret gäller. En del mäklare säger att det går på 6-8 veckor, men realistiskt sett kan man behöva närmare 3 månader då även köparens försäljning kan ha villkor i sitt kontrakt. Förutom finansieringsvillkor finns det andra vanliga villkor som tar ett par veckor att uppfylla, exempelvis besiktningsvillkor för fastigheter och villkoret att köparen ska bli medlem i föreningen vid bostadsrätter.
- Se till att det försäljningspris som köparen har rätt att tacka nej till inte är för högt, särskilt givet det tidsspann som finns. Mäklaren bör i möjligaste mån kolla statistik på liknande försäljningar för att säkerställa att priset inte är för högt.
- Priset ska vara tillräckligt så att köparen kan ha råd att få ihop affären. Annars var hela den extra processen i onödan.
Detta är i stort vad som är att beakta när man funderar på villkor för egen försäljning, men som part bör man även diskutera det med den ansvariga mäklaren.
Avslutningsvis kan det sägas att säljaren tar över köparens risk med vad som händer om inte köparens försäljning går som tänkt, och att det behövs ett skäl för att göra det. Köparen bör undvika att kräva det för att bara riskera en dålig affär, då det kan straffa sig om säljaren tar ett annat, lägre bud utan villkor istället. Om man behöver villkoret måste man dock insistera på det, även om det innebär en risk att man inte får köpa.