Coronakrisen är förutom en pandemi också en pågående ekonomisk kris. Än så länga har inverkan på bostadsmarknaden inte varit så dramatisk. En del skyndar på sina planerade försäljningar av rädsla att priserna kommer gå ner och det sägs att köpare är mer tveksamma, men det är inget vi märkt av hittills. Den stora frågan är vad som kommer hända i framtiden.
Vet mäklare något om vad som ska hända?
Jag måste börja med att påpeka att mäklare ofta tillfrågas om vad som kommer hända med priserna på bostadsmarknaden, men att vi inte vet det. Om mäklare i allmänhet visste exakt vad som skulle ske med priserna skulle de syssla med bostadsspekulation istället för förmedling. Gratis pengar säger få nej till. Så vi vet inte vad som kommer ske.
En anledning till att journalister och andra ställer frågan är förmodligen att vi borde få tidiga indikationer på att marknaden ändras. Det stämmer delvis, och det finns också statistiska indikatorer som vi tar del av och som en del kopplar till en kommande upp- eller nedgång. Det kan röra sig om hur många objekt som inte blir sålda utan pausas en tid, hur många helt nya annonser som kommer ut eller hur många budgivare som i genomsnitt budar på objekten inom ett geografiskt område jämfört med samma tid på året under tidigare år.
Vi mäklare lägger ner mer tid på bostäder en gemene man, så det är inte helt obegriplig att frågan ställs. Vidare har mäklarkollektivet generellt ett gemensamt intresse i att tro, eller låtsas tro, att marknaden ska gå upp eller i alla fall inte gå ner. Det är segare att sälja objekten om säljarna går back än om de går med vinst. Säljarna vill också hellre få mer pengar än grannen som sålde förra året än tvärtom. Köpare förlorar i och för sig på att marknaden gått upp, i alla fall om de är överskottsköpare som inte samtidigt säljer. Dessa verkar dock inte avskräckas när marknaden går upp utan vill tvärtom ofta köpa så snabbt de kan, innan det blir ännu dyrare.
Man intalar sig lätt som mäklare att marknaden kommer gå upp, eller ligga still för att det är bättre för oss med en sådan marknad. Andra aktörer, såsom Hemnet, har samma incitament. Det bör man ha i bakhuvudet när man lyssnar på mäklare och andra i branschen. Med det sagt så går vi till huvudfrågan; om marknaden kommer gå ner nu.
Kommer raset på bostadsmarknaden nu?
En del tyder på en nergång. När aktiemarknaden går ner kan en del förlora pengarna som de skulle använt till att lägga sin kontantinsats och de har således mindre pengar att köpa för. När arbetslösheten går upp så har de som drabbats av det direkt eller indirekt mindre möjlighet att låna. Färre hugade köpare borde enligt gängse marknadsekonomiska tänk ge lägre efterfrågan och lägre priser. Det som talar mot en nedgång är bland annat att man, som vi redan avhandlat, ogärna säljer med förlust, att inget ändrats vad det gäller lokala bostadsbrister och att staten signalerar att de tänker ta på sig spenderbyxorna i denna kris.
Är bostadsmarknaden en vanlig marknad?
Tillgång och efterfrågan som prissättare fungera bara på en perfekt marknad och bostadsmarknaden är inte en sådan. För det första så är boende en nödvändighet, och det finns i vissa områden bostadsbrist samt hyresregleringar som i kombination leder till att man måste köpa om man vill ha någonstans att bo i dessa områden. När man hamnar i olika faser i livet behöver man större eller mindre boende än tidigare. Det finns inga alternativa produkter man kan köpa istället. Det är med andra ord inte som priset på äpplen. Blir äpplen 10 gånger dyrare på 10 år så kan man strunta i att köpa dessa helt eller köpa en annan frukt istället. Så är det inte med hus och lägenheter. Det vi sett är att när folk inte kan har råd att köpa i vissa områden så blir närliggande områden mer efterfrågade mätt i pris per kvm.
De flesta affärer har dessutom en tredje part som är med och bestämmer, nämligen banken. Den styrs i sin tur av spelregler som staten och EU skapar och bankernas egen riskaversion. Fast de gärna tar betalt för risken, så tar de ofta inte den. Staten försöker påverka bankernas utlåning och därmed bostadsköparens köpkraft genom att motverka sina egna räntebeslut med amorteringsregler och liknande.
Den låga ränta som varit regel under en lång tidsperiod, med början under den finanskrisen 2008-2009, har bidragit till att priserna på bostäder gått upp i Sverige sett som en helhet. Samtidigt försöker det allmänna motverka det genom att kontantinsats- och senare amorteringskrav införts för att kyla ner marknaden. Att verka för att bygga bort bostadsbristen från det allmännas sida hade varit ett alternativ. Fler hyresrätter i Stockholm borde exempelvis lett till mindre tryck på de existerande bostadsrätterna, och en mindre prisuppgång än vad som varit fallet.
Med kommunernas planmonopol och statens makt över allt som begränsar planeringens möjligheter samt riksbankens styrränta hade man kunnat göra det om man ville. Då hade vi förmodligen haft en mindre prisuppgång, eller en nedgång. Det hade gett en mindre fallhöjd i dagens läge. Sen är det en annan fråga om priserna är för höga idag. Om man ser till vad det kostar att bygga nytt så blir det ofta inte billigare än att köpa bostadsrätter eller hus på andrahandsmarknaden. Där kunde kommunerna i och för sig ta i lite mindre vad det gäller markpriser och anslutningsavgifter, eller göra som under miljonprogramstiden så att det är billigare att låna till att bygga nytt än till att köpa begagnat. Nu är det tvärtom.
Den enda fördelen med den väg man valt istället för att få fart på byggandet är att de krav som hållit tillbaka priserna något nu kan tas bort om man vill få fart på bostadspriserna. Alla dessa nationalekonomiska beslut och hänsyn är dock av sådant slag att vi som mäklare inte har insyn i eller inflyttande över dem.
Därför det är svårt att veta vad som ska hända med bostadspriserna.