Två saker som parterna i en bostadsaffär ofta missförstår eller blandar ihop är hävning respektive återgång av köp. Vi tar i det följande fastighetsköp som exempel, men det fungerar i princip likadant vid överlåtelse av en bostadsrätt.
Häva
För att du ensidigt ska kunna häva krävs det att motparten begått ett kontraktsbrott. Om det är grovt kan du generellt begära att köpet hävs om motparten inte snabbt åtgärdar kontraktsbrottet. Ett exempel är om man inte betalar handpenning i tid, det anses inte som grovt och du kan inte omedelbart häva köpet för att handpenningen är en dag försenad. Man kan anpassa kontraktet så att det blir möjligt, men inte i normalfallet. När man har rätt att häva kan det också bli aktuellt med skadestånd, men ibland har man rätt till skadestånd fast inte hävning. Det är alltså en lägre tröskel för skadestånd. I de flesta mäklarkontrakt, som bygger på branschgemensamma formuleringar som branschorganisationen Mäklarsamfundet tagit fram, ger kontraktsbrott rätt till skälig ersättning för skada. Det förutsätter dock att man lidit skada p g a kontraktsbrottet. En part har också i normalfallet rätt att åtgärda kontraktsbrott innan man tar till andra åtgärder.
Hävning utan kontraktsbrott
Det händer att säljare och köpare kan träffa en överenskommelse om hävning (ett hävningsavtal). Då hävs avtalet i enlighet med de villkor man överenskommit.
Återgång
En möjlighet för den ena parten att begära köpets återgång är relativt vanligt i nämnda standardkontrakt som mäklare använder. Det vanligast återgångsvillkoren är för besiktning respektive för finansiering. Då har köparen rätt att under en viss tidsperiod, exempelvis tre veckor, begära att köpet går tillbaka. Dessa återgångsvillkor kallas ibland för svävarvillkor eftersom köpet svävar fram tills de uppfyllts.
Efter en besiktning kan en köpare med ett återgångsvillkor i sitt kontrakt begära att köpet går tillbaka, oftast utan att ange skäl. De behöver alltså inte ha hittat något i besiktningen som är ett gravt fel, eller fel över huvud taget. Oftast skriver man då att om den part som får begära återgång väljer att göra det så ”går köpet tillbaka utan skadeståndsanspråk från någon av parterna”. Det illustrerar att man som den som begär återgången inte gjort ett kontraktsbrott, utan följt kontraktet som innehåller den möjligheten till återgång under viss tid och ibland under vissa andra förutsättningar.
Vad spelar det för roll?
Det är viktigt i kontrakt att man är tydlig och undviker onödiga tvister. Det är dessutom ett krav på mäklare att upprätta kontrakt på ett sätt som undviker konflikter och tolkningsfrågor. Om man kallar båda de nämnda företeelserna samma sak så blir det mindre tydligt. Att häva ett kontrakt har det gemensamt med en återgång att parterna försätts i samma läge som om kontraktet inte undertecknats till att börja med, men skillnaden är att det vid hävning var ett kontraktsbrott och att det kan bli skadestånd eller krävde ett hävningsavtal undertecknat av båda parterna.
Ibland har man vid återgång med ett vite, som är en slags förutbestämt ”skadestånd” eller rättare – ersättning, som utgår om man väljer återgång. Det kan göra att motparten går med på ett återgångsvillkor. Mäklare måste stämma av med en köpare om de vill begära ett återgångsvillkor, men säljarna kan säga nej till ett sådant villkor.
Varför använder man återgångsvillkor?
Anledningen till att man använder återgångsvillkor är just för att slippa kontraktsbrott och undvika att en part hamnar i ett läge där de inte kan fullfölja köpet samt för att kunna genomföra affärer som annars inte skulle gå eller vara riskabla för minst en part och sätta den andra i en limbo.
Det bästa exemplet för att tydliggöra detta är villkor för finansiering. En bank som lånar ut pengar vill ha tre saker innan de skriver under för banken bindande lånehandlingar med en köpare:
1. Ett (för säljaren) bindande kontrakt.
2. Att de kollat köparens ekonomi så de klarar månadskostnaden givit en viss beräknad ränta.
3. Att det överlåtna huset har ett tillräckligt värde att utgöra säkerhet för lånet.
Köparen behöver alltså ett bindande kontrakt för att få bindande lånehandlingar. Det är en viss risk för köparen att skriva under detta kontrakt innan man har bundit upp banken. Därför binder kontraktet om man har återgångsvillkor för köparen bara upp säljaren, vilket gör att banken kan underteckna lånehandlingar och därmed blir köparen bunden. Köparen har lojalitetsplikt så den kan inte välja att strunta i köpet och begära återgång utan man måste försöka få lån och kan bara begära återgång om banken är de som säger nej. I fallet med besiktning så vill köpare kanske binda säljaren vid ett överenskommet pris och andra villkor innan de bekostar en besiktning.