Inteckningar och pantsättning – vilket ansvar tar mäklaren?

En relativt vanlig fråga till våra mäklare, när parterna får kontraktsförslag för översyn inför försäljning, är vad som gäller angående inteckningar och pantsättning. Det är viktigt att reda ut begreppen och att förstå vem som ansvarar för vad så att inget ramlar mellan stolarna.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 17 § Fastighetsmäklarlagen (2011:666) är en fastighetsmäklare bland annat skyldig att kontrollera vilka inteckningar som finns på en fastighet. Vid förmedling av en bostadsrätt ska mäklaren istället kontrollera om den aktuella bostadsrätten är pantsatt.

Fastigheter

En fastighet inteckningar kontrolleras genom att mäklaren inhämtar ett utdrag från Lantmäteriets fastighetsregister. Då kontrollerar man också om det finns inskrivna rättigheter eller belastningar kopplade till fastigheten.

Den vanligaste frågan vid försäljning av fastigheter rör skillnaden mellan inteckning och pantsättning. Det står i standardformuleringar för köpekontrakt för fastighet att ”säljaren garanterar att fastigheten är intecknad ” till ett visst belopp samt att på tillträdesdagen samt att ”säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen inte är pantsatt”. Det är alltså två olika saker.

Pantbrev

För att kunna belåna en fastighet, alltså för att kunna låna med fastigheten som säkerhet, ska fastigheten vara intecknad (det regleras i Jordabalkens 22 kap). Bevis om inteckningen kallas pantbrev (Jordabalken 6 kap 1§) Dessa kostar pengar att skapa, 2 % av pantbrevsbeloppet. Det är en tillgång som följer med fastigheten vid en överlåtelse. Ska du låna en miljon mer än vad det finns pantbrev för kostar det dig som köpare 20 000 kronor (plus 375 kroner i avgift) utöver köpeskilling och fastighetsskatt samt lagfartskostnader.

Om en fastighet är pantsatt betyder det att dessa pantbrev tagits i anspråk av en kreditgivare som ägaren har lån hos. När pantbreven inte nyttjas ska de elektroniska pantbreven finnas hos lantmäteriet i det som kallas ägararkivet. De pantbrev som är skriftliga ska finnas hos ägaren om det inte är belånade. Det händer att banker tjuvhåller på pantbrev av oklar anledning, förmodligen p g a slarv och bristande rutiner, och sitter på pantbrev trots att lånen är lösta sedan en tid.

En pantsättning innebär alltså att ett pantbrev används och ska då finnas hos en kreditgivare och fastigheten är belånad. Om man som ägare kommer att lösa dessa lån på tillträdesdagen skriver man under på standardformuleringen och garanterar att fastigheten inte är pantsatt på tillträdesdagen. Fastigheten är dock fortfarande intecknad.

Vad gör man om ett pantbrev saknas

Om det är ett skriftligt pantbrev som inte är belånat så ska ägaren ha det i sin ägo. Det händer dock att denne inte har det. Antingen har man tappat bort det, eller aldrig fått det. Går pantbrevet inte att finna ska mäklaren verka för att ägaren inleder en process för att döda pantbrevet genom att ansöka om dödning av pantbrev till Lantmäteriet.

Den vanligast formen av pantbrev är elektroniska och de finns aldrig hos ägaren utan antingen i Lantmäteriets elektroniska ägararkiv eller hos en kreditgivare. Om ett sådant elektroniskt pantbrev är på drift så måste mäklaren fråga ägaren om var det kan finnas, samt se till att den bank som tjuvhåller på det lämnar tillbaka det.

Om ägaren inte vet så kontaktar mäklaren ägararkivet och beställer ett utdrag. Det är ingen offentlig uppgift så mäklaren måste uppvisa ett uppdragsavtal för förmedlingen för att sedan efter ett par dagar få ett brev med vilken bank som har pantbrevet. Anledningen till detta detektivarbete är att mäklaren inte får förlita sig på säljarens uppgift om att ett pantbrev inte är belånat utan måste kontrollera ifall det är en bank som tjuvhåller på det, eller om det faktiskt finns fler lån. I teorin kan en fastighet vara belånat sedan tidigare utan att ägaren vet det. Därför måste alla pantbrev hittas i förväg. Bankerna märker bara av det om de vill ha pantbrevet för egen del och ber i så fall om det på tillträdesdagen, och då är det så dags att få fram det med tanke på Lantmäteriets ledtider och formalia de har att följa.

Detta är ett exempel på varför det är bra att även för köparen att det finns en mäklare inkopplad. Det är tråkigt att på tillträdesdagen inte kunna få lån för att pantbrev är på vift, eller i värsta fall köpa en fastighet med lån som man inte kände till då banken inte alltid kollar upp det om de inte behöver just det pantbrevet för sina krediter.

Bostadsrätter

En kontroll av pantsättning av en bostadsrätt görs genom att be bostadsrättsföreningen, som är skyldiga att ha en lägenhetsförteckning, om ett utdrag ur förteckningen (även kallat Mäklarbild). I utdraget framgår vilka pantnoteringar som föreningen har för den aktuella bostadsrätten. Vid köp av bostadsrätt finns alltså inga inteckningar, men man säger istället att fastigheten har en notering om pantsättning. Även här händer det att bankerna inte meddelat att de inte längre har en fordran och ägaren eller mäklaren måste då be dem banken kontakta föreningen så noteringen tas bort.

Vad ska mäklaren göra?

Mäklare ska ta in en mäklarbild vid påbörjad förmedling och vid tillträdet, för att kontrollera inte bara ägande (förfoganderätt) utan också vilka pantsättningar som finns. När överlåtelseavtalet undertecknas måste mäklaren ha uppgifter som är mindre än en månad gamla, annars begära ytterligare en mäklarbild från föreningen, eller dess förvaltare i förekommande fall.

Bankerna har ett intresse i att se till att det inte finns andra panträttshavare, men förlitar sig enligt mäklarnas branschorganisation Mäklarsamfundet ofta på mäklarens uppgifter varpå det händer att det blir fel om mäklaren slarvar. Detta leder då till problem för såväl banken som köpare. Mäklaren får också problem eftersom det då uppdagas att denna inte levt upp till sin kontrollskyldighet.