Två experter har kommit fram till rakt motsatta slutsatser angående den avgörande punkten om huruvida bostadsrättsföreningar generellt är underfinansierade. Den ena experten säger avgifterna i svenska bostadsrättsföreningar är alldeles för låga. Värdet på de enskilda bostadsrätterna borde därför gå ned. Den andra har kommit fram till att avgifterna i de flesta föreningarna är för höga och borde sänkas vilket motiverar högre värden på enskilda bostadsrätter.
Min åsikt är att båda har poänger, men det är intressant när två experter kan hamna så långt ifrån varandra i en så viktig fråga.
Swedbanks ekonom – föreningar gömmer undan framtida kostnader
Arturo Arques privatekonom på Swedbank menar i debattartikel i DN att att framtida kostnader i många bostadsrättsföreningar göms undan. Arques pekar på att över hälften av Sveriges bostadsrättsföreningar går med systematiska underskott. I princip alla nyproducerade bostadsrättsföreningar går med stora underskott som kan betraktas som ohållbart. Han menar att föreningarna sparar för lite till framtida underhåll av sina fastigheter. På sikt leder detta till nya lån vilket leder till högre räntekostnader och därmed högre månadsavgifter.
Att föreningar är otydliga med sina underskott gäller kanske framförallt i nybildade föreningar.
I nyproduktionen sätter i stort sett samtliga bostadsutvecklare årsavgifter som bara täcker 60 till 70 procent av bostadsrättsföreningens kostnader, vilket bör ifrågasättas. Det bör också ifrågasättas hur intygsgivare och revisorer kan godkänna genomsnittliga avskrivningstider på 100 till 120 år på en fastighets byggnadskomponenter när den genomsnittliga livslängden normalt uppgår till 50 år.
Arturo Arques privatekonom på Swedbank
Avgifter behöver höjas med upp till 25%
De alltför långa avskrivningstiderna på byggnadskomponenter kombinerat med systematiska underskott innebär i nyproduktionen att årsavgifterna redan nu skulle behöva höjas med 25 procent och med 10 till 20 procent i många äldre föreningar för att motsvara de verkliga slitagekostnaderna och ett rimligt sparande för framtida återanskaffning av nya byggnadskomponenter.
Höjda avgifter kan leda till prisras på bostadsrätter
Arturo Arques känner sig säker på att föreningar skjutit stora kostnader för underhåll framför sig. Vidare har föreningarna inte varit tydliga i sin redovisning. Kostnaderna finns där och ännu så länge skjuter många föreningar dem framför sig. Frågan är hur länge det kan fortgå innan det avspeglar sig på priserna för bostadsrätter?
Tvärtom – många Svenska bostadsrättsföreningar tar ut för höga avgifter!
I en rapport ”Ekonomisk analys av Sverige Bostadsrättsföreningar 2021” kommer konsultbolaget Branly fram till en annan slutsats. Enligt deras analys av inte mindre än 5 951 st bostadsrättsföreningar så kan närmare hälften av föreningarna tryggt sänka sin avgifter i dagsläget.
Bostadsrättsföreningarna har inte justerat för de låga räntorna
Branly pratar om strukturellt sparande i bostadsrättsföreningar.
Det strukturella sparandet mäter föreningens över- eller underskott
Branly, EKONOMISK ANALYS AV
givet föreningens kostnader på lång sikt. Ett strukturellt sparande
lika med noll innebär att föreningens ekonomi är i balans över tid.
Sveriges Bostadsrättsföreningar 2021
Enligt rapporten var det strukturella sparandet under 2020 cirka 650 kronor per månad för en bostad på 70 kvm. I ca 50% av de studerade bostadsrättsföreningarna är sparandet så högt att de skulle klara en räntehöjning med två procentenheter utan att behöva höja avgiften.
Är det inte bra att medlemmarna sparar pengar i sin förening?
Spara brukar ju anses vara bra. Varför är det inte bättre med ett större sparande i föreningarna? Bostadsrättsföreningar är helt enkelt inte det bästa stället att sätta in sina pengar om man vill ha avkastning. Det ligger därmed inte i medlemmarnas intresse att stoppa in mer pengar än nödvändigt i föreningen. Alternativet under senare år har ju t.ex varit att lägga in pengarna på börsen vilket under 2021 ex gav en avkastning på cirka 30%.
Branly pekar på det faktum att bostadsrättsföreningar inte skall ta in mer pengar än vad som behövs.
Det finns föreningar med behov av höjda avgifter
Även i Branlys analys framkommer att det finns föreningar som är underfinansierade. Dessa är dock i minoritet. Endast 16% av föreningarna är enligt Branly i behov av höjda avgifter eller sänkta kostnader för att ha sin ekonomi i balans.
Vem skall man tro på
För att citera Tomas Di Leva:
Vem ska jag tro på
Thomas Di Leva, 1987
Tro på
Tro på när
Tro på när allt är såhär?
Är det Branly eller Swedbanks ekonom Arturo Arques som har rätt? Är Svenska bostadsrättsföreningar underfinansierade eller ej? Min egen, icke vetenskapligt testade, åsikt är att många nyproducerade föreningar har en ”uppsminkad ekonomi” som bygger på att avgifterna kommer att behöva höjas framöver. Detta bör man vara uppmärksam på när man köper en nyproducerad bostadsrätt. Men generellt har många äldre föreningar väldigt god ekonomi, även om det finns en del undantag.
Sammanfattningsvis lyfter ovanstående diskussion upp hur viktigt det är att man förstår vad man köper. Arturo Arques argumenterar i sin debattartikel också för att reglerna kring hur man redovisar föreningarnas ekonomiska ställning skall bli striktare, tydligare och enklare att ta till sig även för icke-ekonomer. Där har han en poäng!
För dig som vill höra mer från Arturo Arques och Branlys VD David Sundén finns det en debatt inspelad här Debatt! Ska avgifterna höjas eller sänkas?.
Har du frågor kring bostadsrättsföreningar eller vill du sälja din bostad? Kontakta Privatmäklaren.