Det har länge pratats om det rekordstora utbudet på bostadsmarknaden, vilket borde leda till prisfall. Men nu ser vi tecken på en förändring, med diskussioner om att slopa amorteringskravet och en nyligen sänkt styrränta. Vad kan vi förvänta oss av den framtida bostadsmarknaden?
Kommer efterfrågan att öka?
Bostadsajten Booli rapporterar att flera tecken tyder på att marknaden är på väg att börja röra på sig, och att detta redan syns i statistiken. Den 26 november 2024 publicerade de följande i sitt nyhetsbrev:
”Lägre bolåneräntor och stigande köpkraft kommer troligen att ha större betydelse för efterfrågan på bostäder än för bostadspriserna. Antalet bostadsförsäljningar steg relativt mycket redan under 2024 men väntas fortsätta att stiga framöver.”
Booli förutspår en ökning av antalet försäljningar med 4–5 %. Även om det är oklart exakt hur denna siffra har beräknats, kan det mycket väl visa sig vara en rimlig prognos. Framtiden är förstås svår att förutspå, men en sak är säker: om människor som vill eller behöver flytta inte har gjort det än, kommer de sannolikt att göra det när tillfälle ges och marknaden känns tryggare. Frågan blir då om bostadsköpare, särskilt överskottsköpare, kommer att slå till.
Två faktorer avgör: att kunna och att vilja
För att bostadsmarknaden ska vakna till liv krävs två saker: att man kan och att man vill. Den avgörande faktorn för det senare är psykologin – när folk inte längre tror att det är en fördel att vänta, kan de lika gärna köpa nu.
Det första, att kunna, handlar om bankernas villighet att bevilja lån. Kommer de att justera sina kalkyler och godkänna fler lånelöften – och i vissa fall även större belopp – om amorteringskravet tas bort? Här spelar den så kallade kvar-att-leva-på-kalkylen en stor roll. Om den justeras kan det bli lättare för fler att låna.
Samtidigt vill bankerna minimera sina risker. Det återstår att se om de är villiga att låna ut mer. En trolig utveckling är att de gör det, eftersom deras intäkter ökar ju mer de lånar ut, medan riskerna i förhållande till uppsidan är relativt små. Om en bank börjar bevilja större lån kan de andra följa efter – vilket kan driva priserna uppåt igen.
Hur påverkar efterfrågan priserna?
Det finns dock en gräns för hur mycket priserna kan stiga. I högkostnadsområden styrs prisutvecklingen främst av spekulanternas lånelöften, medan priserna i billigare områden påverkas mer av den allmänna marknadskänslan. Den känslan formas ofta av mediarapporteringen från de dyrare områdena.
Om efterfrågan inte är tillräcklig kan priserna gå ner, men nedåtgående prisrörelser tenderar att vara långsammare än uppåtgående. Säljare vill ogärna acceptera förluster, medan köpare ofta resonerar att om priserna har stigit tidigare, kommer de sannolikt att fortsätta stiga.
Framtiden för bostadspriserna
Min bedömning är att priserna kommer att öka under 2025, förutsatt att ingen större ekonomisk kris inträffar. Om en sådan kris skulle inträffa kan dock allt förändras på kort tid.