Utöver villkor för besiktning är finansieringsvillkor ett av de vanligaste villkoren i samband med fastighetsköp. Det innebär att köparen kan begära att köpet återgår om finansieringen inte är löst innan ett förutbestämt datum. Detta villkor är det mest fördelaktiga för köparen eftersom det innebär minimal risk och inga större förpliktelser.
Undersökning av finansieringsmöjligheter
Köparen förbinder sig att genomföra köpet, men bara om de kan finansiera det. Ett vanligt formulär kan låta så här:
”Köparen har för avsikt att undersöka sina möjligheter att finansiera köpet via bank eller annat kreditinstitut, utan krav på tilläggssäkerhet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd undersökning inte längre vill stå fast vid köpet och senast den [datum] begär detta skriftligen.”
För att detta ska gälla måste köparen meddela sitt beslut skriftligen och inom utsatt tid. Köparen förbinder sig alltså att köpa fastigheten till det avtalade priset, men bara om banken godkänner lånet. Det krävs dock att köparen är aktiv i sin ansökan och inte använder villkoret som en ursäkt för att dra sig ur affären:
”Köparen är medveten om sin lojalitetsplikt mot säljaren, vilket innebär att det åligger köparen att aktivt undersöka sina möjligheter till finansiering enligt ovan. Om köparen inte fullgör detta åtagande kan säljaren ha rätt till skadestånd.”
Vad innebär ”aktivt undersöka”?
Det kan uppstå olika tolkningar av vad det innebär att ”aktivt undersöka” sina möjligheter till finansiering. Det bör dock räcka att köparen lämnar korrekta uppgifter till banken och får ett avslag (eller ett godkännande, vilket innebär att köpet kan genomföras). Köparen bör kunna visa upp ett dokument, exempelvis ett e-postmeddelande, som bevis på avslaget.
Tilläggssäkerhet
I villkoren framgår det att lånet ska kunna beviljas ”utan krav på tilläggssäkerhet”. Det innebär att köparen inte kan förväntas belåna andra tillgångar eller involvera fler personer i köpet för att få lånet beviljat.
Varför skulle en säljare acceptera detta villkor?
Att gå med på ett finansieringsvillkor innebär en risk för säljaren. Det finns dock scenarier där det kan vara motiverat:
- Säljaren och köparen känner varandra.
- Säljaren har anledning att tro att köparen kommer att få lånet.
- Det finns inga andra budgivare.
- Säljaren vill undvika att andra budgivare backar ur och att inga bud kvarstår.
Det sista scenariot är dock inte optimalt. Fler och fler mäklare förespråkar att budgivare ska kunna visa upp lånelöfte innan de deltar i budgivningen. Trots det kan ingen hindra någon från att lägga ett bud utan finansiering och sedan villkora köpet med att undersöka sina lånemöjligheter. Säljaren kan i sin tur kräva att detta sker innan kontraktet undertecknas, men då har köparen större frihet att dra sig ur och behöver inte ens ansöka om lån.
Rekommendation
För spekulanter är det starkt rekommenderat att ha lånelöfte klart innan budgivning för att inte riskera att bli bortvald. Som säljare bör man endast gå med på finansieringsvillkor om det inte finns andra budgivare och man har anledning att tro att köparen får lånet beviljat. Dock kan olika säljare resonera olika. Ibland kan det vara strategiskt att skriva kontrakt med en köpare innan denne kontaktar banken, särskilt om det rör sig om det enda eller ett fördelaktigt bud.