När statistiska modeller används för bostadsvärdering – till exempel regressionsmodeller, prisindex eller automatiserade värderingsmodeller (AVM) – talas det ofta om sannolikhet, osäkerhet och spridning. Det skapar lätt intrycket att modellen säger något om framtida priser. Men metodiskt är det inte där sannolikheten verkar. För att förstå detta tydligt är det hjälpsamt att ta hjälp av Carl Friedrich Gauss, vars syn på sannolikhet fortfarande ligger till grund för hur statistiska modeller faktiskt fungerar.
Vad den statistiska modellen gör i praktiken
En statistisk bostadsvärdering börjar alltid med utfall som redan har inträffat:
- faktiska slutpriser
- genomförda försäljningar
- kända egenskaper (yta, läge, standard, tidpunkt)
Modellen försöker hitta ett underliggande samband mellan pris och egenskaper. Förenklat kan det skrivas som:
Avvikelsen är skillnaden mellan:
- vad modellen säger borde vara priset, och
- vad priset faktiskt blev
Det är dessa avvikelser som sannolikheten handlar om.
Vad sannolikheten faktiskt beskriver
I Gauss mening beskriver sannolikheten: hur rimliga olika förklaringar är, givet de priser vi redan sett. Den svarar alltså på frågor som:
- Hur väl passar modellen de historiska priserna?
- Hur osäkert är vårt antagande om det ”typiska” marknadspriset?
- Hur mycket varierar priserna runt detta samband?
Detta är bakåtblickande. Sannolikheten används för att väga redan observerade utfall mot varandra – inte för att säga vad som kommer att hända.
Ett konkret exempel
Anta att modellen, baserat på tidigare försäljningar, ger ett värde på 5 000 000 kr. Modellen kan samtidigt säga: ”Historiskt har faktiska slutpriser ofta legat ±300 000 kr runt detta värde.”
Detta betyder inte: ”Det finns 68 % sannolikhet att bostaden kommer säljas mellan 4,7 och 5,3 Mkr.”
Det betyder: ”När liknande bostäder har sålts tidigare har utfallet ofta legat inom detta spann.”
Skillnaden är avgörande. Det första är en framtidsprognos. Det andra är en sammanfattning av historiska avvikelser. Statistiken stödjer det senare – inte automatiskt det förra. Metoden är vidare utvecklad för att beskriva naturligt förekommande utfall, vilket inte säkert motsvaras av människans bostadsaffärer genererade utfall.