Det har talats mycket om att bostadsmarknaden gått ner på sistone. Om man läser artiklar i media får man intrycket att priserna rasar och frågan är om priserna verkligen gått ner markant eller om det är mer av en tidningsanka.
Vad säger statistik om priserna nu i relation till tidigare?
Om priserna på bostadsmarknaden ska analyseras så är två saker viktiga:
- Skilj på bostadsrätter och fastigheter och
- Under vilket tidsspann har priser gått eller upp eller ner
Punkt ett är viktigt viktig av två skäl:
- Statistik på fastigheter är mer tillförlitlig. Det finns ett statligt register på försäljningar. Man söker lagfart med köpebrev som anger korrekt pris, medan men i fallet med bostadsrätter bara ser till inrapporterade priser (i brist på annat).
- Bostadsrätter har en mer komplicerad prisbild då man inte köper en fastighet utan rätten att bo och en andel i den förening som äger huset. Det du köper innefattar föreningens skuld och avgifter, samt förväntningar om hur de utvecklas. Detta ger en extra dimension för köpare att oroa sig för i det som ser ut som mörkare tider.
Vilket tillfälle jämför vi med?
Man jämför oftast antingen månadsvis eller kvartalsvis, och generellt med antingen samma månad/kvartal året innan eller föregående månad/kvartal.
Ett exempel är när Aftonbladet och Expressen idag gör en rubrik av att priserna gått upp så får man intrycket av att det är något trendbrott eftersom alla andra rubriker varit nattsvarta. Journalister och rubriksättare tar statistik från olika håll – i detta fall från en tillförlitlig källa – och hittar sen på en mer eller mindre rättvisande rubrik. Expressen skriver att ”enligt SCB steg småhuspriserna på riksnivå med tre procent under årets andra kvartal jämfört med kvartalet innan.” Man jämför alltså första kvartalet med andra kvartalet, utan att redovisa vad som normalt sker med priserna under den tiden. För att bedöma den uppgiften så bör man ju veta om priserna normalt är högre under andra kvartalet än under första.
Vilket är det bästa tidsspannet att titta på?
För att undvika att bli lurad av säsongsvariationer är det bäst att jämföra en månad eller ett kvartal med samma tidsperiod året innan. Om vi tar juli som exempel så gick priserna enligt Svensk mäklarstatistik ner med 4 % på bostadsrätter (jämfört med juni) men om vi ser till årsbasis så är det bara en 2 % nedgång. Med fastigheter blir samma siffror en nedgång respektive uppgång med 1 %. Inte mycket till ras i juli mad andra ord. Lite upp på fastigheter jämfört med ett år tidigare, och lite ner för bostadsrätter. Med tanke på allt som skrivits om att priserna går ner borde bara den självuppfyllande delen av den profetian vara större. Med tanke på allt som har hänt som borde påverka priserna borde rubriken ”marknaden oförändrad” vara en kioskvältare, men den rubriken har vi inte sett än. På fritidshus har priserna gått upp med hela 7 % på årsbasis, dvs jämfört med förra juli – då vi redan hade rekordpriser. Till saken hör att innan pandemin ställde saker på sin kant var det ett etablerat faktum att juni ger bättre priser än juli (då de flesta mäklare tar semester). 2–4 % under den tiden (juni till juli) är verkligen ingen nedgång att tala om. Helt normal säsongsvariation bara.
Vad tyder på en nedgång?
Trots det sagda så får vi konstatera att priserna i alla fall slutat har slutat skena, och vår egen erfarenhet under det senaste året visar att det går segare nu, då köpare och säljare har olika uppfattningar om vart marknaden är på väg. Det märks dock inte främst genom att hus går för lägre summor utan genom att folk avstår från att sälja helt (om de kan). Det stämmer väl överens med vad statistiken visar och det torde leda till att priserna går ner framöver, om inte narrativet ändras så köparna i större utsträckning börjar buda över varandra igen.
Statistik för antalet sålda bostäder
Angående antal sålda bostäder säger analyschefen på Svensk mäklarstatistik, Per-Arne Sandegren, följande om marknaden:
De senaste tre månaderna (maj-juli) såldes drygt 26 000 bostadsrätter, det är -19% färre än samma period förra året. Motsvarande siffror för villor är 15 500 vilket motsvarar än nedgång med -10% mot förra året.
Detta är bra statistik som bygger på beräkningar på årsbasis och, i fallet med villor, på ansökta lagfarter som entydigt visar att något hänt. Det är att färre än tidigare som vill sälja för det pris de kan få just nu. En avvaktande marknad blir en köparens marknad och hur länge det håller i sig hänger på vilka olika politiska beslut som fattas. Beslut angående inflationen, energipolitiken, räntan och annat som politiker och ledande byråkrater i Sverige och internationellt inte verkar riktigt ha fattat än. Det är därför svårt att säga vad som händer härnäst på bostadsmarknaden. Bostadsrätter är dock föga förvånande mer drabbade än fastigheter som generellt ses som en bra tillgång när det verkar bli inflation. Det stora raset på 30-50 % är möjligt om vissa beslut fattas, och en fortsatt uppgång är trolig om det bedöms vara en viktig prioritering från makthavarnas sida. Än så länge har inte mycket hänt, även om humöret har ändrats och förväntningarna är andra än de var för ett år sedan.